城市土地储备规划编制方法的探索——以上海市宝山区土地储备规划(2006-2020)为例.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 设和经济、社会、环境协调发展。 2.2 目标 1. 实施和落实城市土地利用总体规划、城市总体规划及其他相关规划，有效引导城市建设开发， 促进城市经济、社会、环境协调和可持续发展； 2. 摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施等其它用地的关系，确保保障性住宅用地供给， 有效经营土地，获得土地经济、环境和社会效益最大化，实现土地可持续利用； 3. 促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地供应的宏观调控作用。 2.3 原则 1. 以批准实施的各部门规划为指导和依据 储备规划以各部门规划，特别是《宝山区土地利用总体规划》和《宝山区区域总体规划》为指 导与依据，地块的储备与出让时序、分布、数量、用途主要遵循城市总体规划的规定。在充分论证 的前提下，进行局部的建议和调整。通过储备规划进行落实，突出储备规划的科学性、落地性和可 操作性。 2. 与大型市政基础设施建设相协调 大型市政基础设施建设对宝山区土地成熟度影响很大，故应充分考虑大型市政基础设施和港口 建设（如轨道交通线路、市级道路、市政设施等）对土地储备的影响，确定宝山土地储备的结构与 时序。这些设施中大部分对土地储备产生积极影响，但是也存在对土地储备的消极影响。土地储备 则需趋利避害，充分利用其积极影响，规避其消极作用。 3. 符合土地市场运行规律 土地是各项经济社会发展的平台，土地储备又与房地产一二三级市场关系密切，规划应充分考 虑城市发展与房地产市场对土地储备可能造成的影响，采取相应的措施。依据市场规律调控与垄断 土地一级市场，平衡土地市场的供求，满足城市发展，保证土地储备工作的延续性与运作效益的最 大化。 4. 储备规划近期与远期、局部与整体相结合，土地储备适度超前 储备规划需要在土地储备总量、结构、布局、时序和强度等方面处理好近期与远期、局部与整 体的关系，既要实现远期和整体的发展目标，又要满足近期和局部地区的发展需求，使近期服从远 期，局部服从整体。同时，在及时储备条件成熟地块的基础上，适度超前储备具有较大增值空间的 土地，通过市场化运作，提高土地资源配置效率，最大限度的发挥土地潜力，达到土地资产的最大 增值。 5. 兼顾效率与公平 储备规划既要充分反映市场经济对土地资源的有效配置，强调城市不同发展阶段土地储备在空 间和数量上的集中性，又要避免市场经济行为的逐利性，强调政府的调控作用，兼顾区域范围内的 住房保障及公共服务设施等的发展需求和各利益主体的平衡，保障经济、社会和环境协调发展，促 进和谐社会建设。 3 规划的技术路线 根据《宝山区土地利用总体规划》、《宝山区区域总体规划》、《上海市宝山国民经济与社会发展 “十一五”规划》以及各个专项规划，融合城市规划、土地科学、房地产经济学、管理学、环境科 学、统计学以及信息科学等多个学科的知识，通过定性与定量相结合、宏观与微观相结合、静态与 动态相结合、系统分析与 GIS 空间数据分析相结合等多种方法和手段，在扎实采集基础数据和科学 预测基础上，利用土地现状及变更调查的数据、信息和资料等成果，进行宝山区土地储备规划的相 关专题研究，主要包括土地储备与出让状况与实施评价、土地储备影响因素分析、存量与增量土地 的总量和空间及时序研究、土地储备规划战略研究、土地储备供需研究及结构分析、土地储备布局 和时序及强度研究、土地储备综合效益评价、土地储备规划实施政策建议等八个专题，最终形成宝 山区土地储备规划文本、技术研究报告和图集。具体的技术路线如下图： 209 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 规划编制前期筹备 规划编制调查研究 （实地勘查、访谈、数据收集） 土地储备与出让状况 土地储备影响因素分析 存量与增量土地 与实施评价 （SWOT 分析法、GIS 的总量、空间、 （统计分析法、静动态结 影像综合评价法） 时序研究 合法、宏微观结合法）