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政府投融资平台涉足商业地产的问题及应对策略 供稿：开元地产咨询有限公司 商业地产是具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，并且与纯粹的投资和商业，以及传统意义上的房地产行业有区别。作为平台公司实施土地一二级联动开发的发展方向之一，随着目前房地产调控政策的日益“常态化”以及平台公司对持续现金流需求的不断提高，持有型资产——商业地产已经被越来越多的平台公司的选择。 一、我国商业地产发展前景分析 首先，从房地产自身内部的结构角度。数据显示，2013年，我国商业地产的销售面积占全部商品房销售的12.2% 左右，销售金额占19.4% 左右。商业地产开发投资占全部商品房开发投资的20.7%，而新开工则为18.5%左右。结构占比的数据显示，未来商业地产增长可期。其次，从增速角度看商业地产，销售增速已开始大幅超过住宅，投资增速重新进入上升周期。2013年，住宅销售受调控政策和宏观紧缩影响，增速仅为8%; 而反观商业地产，由于几乎不受调控政策影响，销售面积增长30%。 同时，由于地区经济发展不平衡等因素，目前商业物业在我国全国范围内分布不均衡，随着国家产业结构的调整和城镇化进程的加快，这样的局面将有所改变。首先，出于对全国整体经济平衡发展的考虑，或从单个城市的产业结构均衡发展、缓解城市内众多商业物业之间竞争恶化的局面从而提高单个购物中心的经济效益考虑，一线城市的购物中心数量应该适当加以控制。其次，从客观的发展形势看，一些省会城市和部分二三线城市具有一定的成长空间和发展潜力，使得热点的转移成为可能。此外，综合过去10年130个城市推出土地的结构来看，在过去10年，商业推出用地与住宅推出用地相比呈逐渐上涨趋势，说明商业用地在土地市场的角色越来越重。 二、政府投融资平台涉足商业地产发展需注意的问题 商业地产在中国起步时间不长，很多专业商业地产开发企业也是在实践中形成自己的经营模式，而平台公司由于缺乏商业运营经验，盲目照搬专业模式或以传统居住地产的思路进行商业地产开发，会产生很多问题。通过对平台公司开发的商业地产项目进行总结，可从融资模式、开发模式以及经营管理模式三方面分析平台公司开发商业地产需要注意的问题。 （一）商业地产融资渠道单一 目前，平台公司商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款，比例一般达到70%～80%，自有资金的比例仅占20%左右，其他社会投资，如市场基金等融资渠道则相对缺乏;而目前国际较为成熟的是通过上市或房地产投资信托基金(REITs)来获得融资。这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发企业的自主性，易受金融政策的影响，商业地产开发的风险相对较大。由此导致商业地产经营管理的主流模式以快速回收资金为主，将商业地产全部或大部分产权拆散进行出售。因此会产生难以统一管理、后期无法开展统一运营及物业升值受到限制等诸多问题。 （二）商业地产开发模式不科学 一是开发程序不合理。通过几年的发展并受到政策环境的影响，目前平台公司多少都积累了一些保障房（住宅地产）开发的经营，而居住地产的开发模式与商业地产的开发模式差异很大。居住地产的开发模式“开发－销售－套现”;而商业地产前期招商及后期经营管理的复杂性和多样性与住宅地产的开发模式完全不同，用开发住宅的模式去开发商业地产，忽略了商业地产开发的内在规律。国内商业地产的开发程序一般是“拿地—建设—考察定位—选择管理团队—招商—运营”，这种开发程序没有从整体上系统思考商业地产的开发，而是以“拿地－建设－销售”的思维去开发，不重视商业地产前期的业态策划定位和后期的经营管理，这样进行开发，项目很难获得根本上的成功。 二是忽视前期策划定位的重要性。如前所述，平台公司进行商业地产开发时常常忽视前期规划的重要性，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究，往往先建设后招商，导致许多商业项目在选址、内部结构、基础设施等方面不符合商业经营的要求，形成无效供给，造成“烂尾楼”现象。导致这种盲目的原因很多，除主管不重视外，还有一些无法抵抗的客观原因，如政府城市规划方面本身失位、形象工程时间紧迫等。当项目建成后，由于前期策划定位不准确，不符合投资者和商家的要求，随后不得不对项目进行大的改动，这仅仅是从表面上“按时”完成了项目建设而已，实际上不仅提高了开发成本，而且易导致后期产生较多的运营问题。 三是项目定位和业态同质化现象严重。然而，即便有一些平台公司在开发初期进行了策划定位，但其定位缺乏科学的方法，仅仅简单克隆和重复成功案例的开发和经，没有创新，也没有考虑商业的实际需求，使得项目滞后和同质化现象严重。在一些一线城市，部分平台公司脱离消费者实际需求，盲目开发大型购物中心，购物中心的业态布局与消费者需求脱节，服务质量与管理水平较低，造成目前国内商业地产项