物业客服出现的具体问题解决办法.docVIP

1、公共区域内的照明费谁来交？ 公共区域内照明一般指住宅楼内的楼梯、门厅、走廊等地方的照明。这一能源费用属于住宅小区公共性服务收费的费用构成之一，可以计入物业管理成本，按照“谁受益，谁承担”的原则，对这些公共区域内发生的照明费用，由整栋楼的全体业主进行分摊。一般的惯例是按照单元门进行费用分摊。 2、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？ 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 3、空置房屋也要交物业管理费吗？ 目前，新建房屋的空置率不断增高，建设单位长期不缴纳未售出房屋的管理费，不仅给物业管理带来越来越大的费用压力，同时也侵害了已入住业主的权益。特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给银行获得贷款，一方面将空置房屋出租获得收益，但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费，由买房业主分担建设单位的物业服务费。 针对这个问题，物业管理条例做了明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。” 4、物业管理公司一定要公开选聘吗？ 以往开发商“爸爸”盖房子，下属的物业管理公司“儿子”顺理成章地管房子。物业管理条例规定新竣工的开发商开发的住宅，都要公开招“管家”。住宅物业的建设单位没有通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物管企业的，将由县以上的地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 5、物业管理公司依据什么规定对物业进行管理？ ①房屋买卖合同和房屋租赁合同的约定。 ②《业主公约》的规定。 ③物业管理合同的约定。 6、物业管理公司能管业主吗？ 在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，业主大会是权力核心。业主是“主人”，物业管理公司是“管家”。业主与物业管理公司是平等的民事主体，双方是一种平等主体的委托合同关系。 7、什么是物业管理公司？物业管理公司的权利义务有哪些？ 物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业管理公司在物业管理中的权利主要有：①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 参考法条：《城市新建住宅小区管理办法》 8、业主的权利、义务有哪些？ 业主在物业管理活动中，享有下列权利： ①按照物业服务合同的约定，接受物业管理公司提供的服务； ②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； ③对业主公约的制定或修改，以及业主大会议事规则的制定提出建议； ④享有投票权和选举与被选举成为业主委员会委员的权利； ⑤对物业管理公司和业主委员会的工作进行监督； ⑥对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权； ⑦监督专项维修资金的使用； ⑧法律、法规规定的其他权利。 业主要履行的义务： ①遵守业主公约和业主大会的议事规则。 ②遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 ③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作