五因素研判房产未来.pdfVIP

l产IndL业~stry与an公dc司on。 五因素研判房产未来 ◎ 中指研究院 今年，房地产调控基调不变，各种风险仍在积聚，在面临经济、政 策、土地、资金等 多种风险的同时，本文从宏观经济、调控政 篆、 土地供应、竞争格局、潜在需求等方面进行 了分析，随着经济趋稳 和城市化进程的逐步推进，中国房地产业仍存在巨大的机遇。 2012年上半年销售额排名前 10的房企所占比重扩大到 13．6％，大型房企的有 效负债率仍处于合理水平，招商地产、保利地产、万科、金地集团 (以下简称招保 万金)均有下滑。但 中小企业短期偿债压力在2010年以来持续上升并有继续恶化 的趋势，出现分化现象。 分化还表现在，2010年以来，在 “国十条”等一系列调控政策的影响下，全国 商品房市场销售量价增速放缓，重点城市市场波动幅度加大，不同城市分化显著。在 此背景下，关于房地产市场面临的各种风险一直是各相关方关注的重点。 经济和政策 ：调控常态化 2012年以来，全球经济体复苏进程缓慢，我国经济下行压力进一步加大，上 半年国内生产总值 (GDP)增速3年来首次跌破 8％，“稳增长”成为今年宏观调控 的重中之重。历史数据显示，投资是 “稳增长”的重要手段。过去 10年， “三驾马 车”投资、消费和净出口对 GDP增长分别贡献 5．2％、4．4％和 0．7％。而在固定资 产投资的几大类别中，相对制造业投资和其他投资，基础设施建设是刺激经济发展 较为有效也是政府调控最为直接的手段之一。 目前，为 “稳增长”实施的一系列宏观经济政策微调，并未涉及房地产调控 大方向的改变。今年以来，央行两次降准和降息虽然利好房地产市场，但出于对房 价反弹的担忧，央行同时强调针对房地产的差别化信贷政策仍会延续。另外，由于 存贷比和央行窗gl指导等因素，商业银行放贷能力受限，信贷投放力度不会超过 72 经济搬告 2009年。由于近期市场量价回升趋势渐现，中央政府 3．5年，表明一线城市无论是在短期还是长期，均存在 密集强调房地产调控不放松，巩固调控成果、防止房 供应相对不足的问题 。 价反弹 ，保护支持合理住房需求。近期，国务院派出8 天津、武汉、青岛等二线城市情况则相反，天津、 个督查组，对 l6个省 (市)贯彻落实国务院房地产市 武汉、青岛近 3年半来成交住宅用地超过 8000万平方 场调控政策措施情况开展专项督查，限购政策为督查 米，消化时间达到 7—10年，远超其他城市，并且 目前 重点。7月31日，中共 中央政治局召开会议研究经济 出清周期均超过 l2个月 (天津、青岛甚至超过 20个 形势和经济工作，强调坚定不移地贯彻执行房地产市 月)，短期也存在很高压力，属于短期和中期供应压力 场调控政策，切实防止房价反弹。 均较为突出的城市 ；唐山、大连、哈尔滨的土地供应 从中长期来看，全球经济环境不确定性仍然很 同样很大，均在 5000万平方米以上，但当地住宅市场 大，中国经济总量 已较为庞大，随着人 口红利的逐 销售规模不大，需要更长时间来消化，未来很长一段 渐消失 ，城市化水平发展到一定阶段将渐趋放缓， 时间都存在很大去化压力。需要注意的是，这些二线 资源环境的约束性也将不断增强。在经济增长缓中 城市多为所在区域的中心城市，人 口基