第七章_物业管理资金的管理.pptVIP

学习目标 2、物业服务的计费方式 1)包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 主要适用于普通住宅小区的物业服务费的测算。 2)酬金制 指在预收的的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 一般适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定外的支出。 物业服务企业应向业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况，业主或业主大会对此提出质询时，物业服务企业应及时答复。 3)包干制与酬金制的比较 （1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。 （2）酬金制具有监控性。 （3）酬金制利于培育健康的物管企业。 （4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。 （5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。 四、专项维修资金的管理与使用 （一）专项维修资金的性质、筹集 1、专项维修资金的性质 专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金。 性质：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 产权：属于全体业主，在物业服务企业财务上属专项代管基金。 共用设施设备维修基金 包括 房屋共用部分维修基金 也称房屋本体维修基金 2、专项维修资金的筹集依据 专项维修资金筹集的依据主要有《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业服务企业财务管理规定》。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。 专项维修资金的来源 法规规定的费用 物业服务费 结转的费用 业主大会 中决定分 摊的费用 业主共有物业的收益 社会捐赠或 府拨款的费用 法规规定的费用 按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定， 在销售商品房时，购房者应当按购房款2％～3%的比例向售房单位缴交维修资金。 在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部分专项维修资金属售房单位所有。(注意这句话) 物业服务费结转的费用 物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。 业主大会中决定分摊的费用 根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。 业主共有物业的收益 物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。 社会捐赠或政府拨款的费用 由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。 （二）专项维修资金使用与管理 1、专项维修资金管理与使用的原则 1）专款专用。 2）全面安排、计划使用。(业主决策) 3）建立监管机制。(政府监督) 2、专项维修资金的使用程序 1）物业服务公司定计划。 2）业主组织审查批准。 3）金融机构划款。 　　注：挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 五、物业服务费的追缴 1、 追讨欠费主要有以下几种不同的方法： 1)一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业服务企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠，物业服务企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。 * 第七章 物业管理的资金管理 【主要内容】 ＠ 物业管理资金的筹集原则； ＠ 物业管理资金的来源及用途； ＠ 维修基金的使用与管理； ＠ 物业管理费的的定价方式与测算。 了