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投资性房地产公允价值后续计量模式探讨 口文 ／王 娟 提要 根据最新会计准则的规定， 近的建筑物。土地使用权是指同一城区、 (四)信息成本较高。公允价值的确定 投资性房地产的后续计量可采用戍本模 同一位置区域、所处地理环境相同或相 是否合理是投资性房地产后续计量是否 式和公允价值模式，不同模式对企业利润 近、可使用状况相同或相近的土地。而 由 合理的关键。公允价值的取得，首选是活 等方面产生不同影响 本文从投资性房地 于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一 跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场 产后续计量模式选择出发，分析投资性房 处房地产的活跃市场，其实很不容易。可 的不完全性和不成熟性，公开市场报价还 地产后续计量模式选择现状，并提 出相应 见，在投资性房地产准则中，禁止含有较 难 以取得，因此对于采用公允价值进行会 的建议。 多假设的估值技术的应用，并不是所有投 计计量的房地产开发上市公司，需要每年 资性房地产都可以采用公允价值。 聘请独立的评估师对其投资性房地产进 关键词：投资性房地产：历史成本模 (二)利润波动幅度加大。在成本模式 行评估，并在年报中详细披露房地产当期 式：公允价值模式 下，如果存在减值迹象的，应当按照 《企业 账面价值的增减变动情况、公允价值的确 中图分类号：F23 文献标识码：A 会计准则第8号一资产减值》进行减值测 认方法及其理由等。与历史成本相比，这 一 、 投资性房地产后续计量模式选择 试，计提相应的减值准备。同时，《企业会 个过程将会增大企业的信息成本。在企业 现状 计准则第8号一资产减值》中也规定：“资 无法直接衡量采用公允价值计量模式的 与我国原准则体系中历史成本计量 产减值损失一经确认，在以后期间不得转 收益时，积极性肯定会受到很大影响，因 占主导地位相 比，新准则体系引入了公允 回。”这项规定明确了企业不得调整利润： 此，从成本效益原则考虑，企业极有可能 价值模式，企《业会计准则第3号一投资 而采用公允价值模式计量，应当以资产负 放弃公允价值计量方式。 性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一 债 日投资性房产的公允价值为基础调整 (五)企业所得税可能增加的风险。新 重要特点，即允许采用公允价值模式对投 其账面价值，公允价值与原账面之间的差 会计准则规定，采用公允价值计量的，在 资性房地产进行后续计量，而不是单一地 异计入当期损益。会计利润可随公允价值 资产负债 日公允价值与原账面价值的差 采用历史成本模式。采用两种不同的计量 的波动方向而上下变动。随此投资性房地 额计入当期损益。那么，企业在首次采用 模式对企业投资性房地产进行会计处理， 产公允价值的变化将加大净利润的波动 公允价值计量后调增的当期收益是否需 必然对企业财务状况等方面产生不同的 幅度，容易误导投资者、债权人等众多利 要征收所得税，国家税务总局未及时发布 结果。在房地产大幅增值的背景下，采用 益相关者，间接影响企业的市场形象及其 相关文件。 公允价值计量方式对投资性房地产进行 股票价格。 按 目前税法来分析，在成本模式下， 后续计量能够对财务报表产生有利的影 (三)加剧净利润与现金流背离程度。 新会计准则和税法的处理基本一致。但在 响。然而，大多数公司仍决定采用历史成 净利润作为权责发生制的“产成品”，只要 公允价值模式下，二者存在明显的差异。 本模式，究其原因，有 以下几种： 在权责发生制的会计模式下，就存在净利 若税法按实际成本确定投资性房地产的 (一)条件严格。采取公允价值对投资 润与现金流的相互背离。而公允价值计量 账面价值，不确认公允价值变化所产生的 性房地产进行后续计量应同时满足两个 方式的引入，使收益确定模式由偏重收入 所得，并在对投资性房地产在计算所得税 严格条件：首先，投资性房地产 “所在地” 费用观转为偏重资产负债观，从而进一步 时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公 一 般是指投资性房地产所在的大中型城