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宏观管罾∞ 浅析房地产业的危机管理及其对策 蒋 奕 陈 亮 张桂香 摘要：房地产业已经成为我国经济的支柱产业。但是，我国 康稳定发展。国家所实行的宏观调控，特别是税收等手段的 房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合 运用，在遏制投机、增加投资者的交易成本和打压虚拟需求、 理，房地产市场秩序比较混乱，直接影响城镇居民家庭住房条 动摇投资增值预期两方面发挥了重要作用，房地产市场成交 件的改善；同时，也导致银行信贷结构不合理，加剧银行信贷 量随之大幅萎缩，造成近十年来房地产市场的最大波动，房地 风险，进而影响金融安全和社会稳定。目前，中央连续出台了 产业的前景变得很难把握，给各地的房地产开发商都造成了 一系列政策稳定住房价格。面对政策的出台，房地产业显得 很多压力。一些小企业支撑不住会倒闭，开发商、炒房者的利 不知所措，因此加强房地产业的危机管理显得尤为重要。 益会不同程度的受损。 关键词：房地产业；危机管理；对策 2．融资因素， 中图分类号：n23．16文献标识码：A 央行在近日发布的《2004中国房地产金融报告》中建议 文章编号：oi43—1嘲，F(2006)2～0凹一∞ “取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。在此前 作者：蒋奕，长沙市规划管理局，41000；陈亮、张桂香，桂林不久国土资源部一位高级官员也曾提出类似建议，认为该制 工学院管理学院，541004 度是现阶段房地产发展的根本保障。取消房屋预售，无疑会 动了绝大多数开发商的奶酪，当前国内现房销售的楼盘可谓 凤毛麟角。取消预售可能导致大量开发商因为缺乏足够资金 一、房地产业的现状 实力不能再参与新规则下的游戏，造成行业的大清场。 据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措 去年以来，我国房地产价格呈现出加速攀升态势，据国家 17168．8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，占到 发改委、国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售 总量的43．1％；其次是开发企业自筹资金，占到30．3％；第三 价格上涨14．4％，其中商品住宅上涨15．2％，是1998年以来 是银行贷款，占到18．4％。中国人民银行房地产金融分析小 的最高涨幅。同时，非自住性的、投资性的购房比例超过 组分析认为，其中的自筹资金主要由商品房销售收入转变而 20％警戒线；全国半数以上的城市购房资金成本即利息超过 来，大部分来自个人按揭贷款，由此推断占总量30．3％的自 房租。今年l一2月，全国房价在去年大幅攀升的基础上继续 筹资金其实有占总量21．2％的部分仍旧是靠房屋预售带来。 上涨了近15％，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增 如此核算，房地产开发资金中的64．3％都是预售带来的，预 长7．7％。购买力的提高远远落后于房价的涨幅。种种迹象 售支撑了开发商的脊梁。取消预售，意味着开发商必须预先 都表明我国房地产市场的风险正在迅速聚集。