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我国房地产投机度实证分析 - 以上海为例 肖　婵 摘 　要 :近几年由于我国房地产价格快速上涨 , 出现了我国房地产业是否存在过度投机的担 忧 。本文从这个现实问题出发 , 以上海为例 ,对 2003 年一季度至 2009 年一季度数据进行实证分 析 。分析结果表明 ,上海市人均收入对房地产价格没有显著影响 ,前一期房地产价格和土地价格 增长率对本期房地产价格有重要影响 ,上海房地产投机较为严重 。本文最后给出了调控房地产价 格的政策建议 。 关键词 :房地产价格 　房地产投机 　投机度 一 、引言 房地产业的发展与一国宏观经济的发展密切相关 ,房地产发展迅速带动经济欣欣向荣 ,房地产发展滞 后会拖累经济发展 。但是房地产投机导致房地产价格脱离市场基础持续上涨会产生房地产泡沫 ,而泡沫的 破灭对经济的健康发展带来巨大的冲击 。20 世纪 80 年代末 90 年代初 日本房地产泡沫 , 1992 - 1993 年我 国海南 、北海房地产泡沫 ,1997 年东南亚金融危机房地产泡沫的破灭对经济的危害给我们敲响了警钟 。最 近几年我国房地产价格 、房地产投资的快速上涨 ,使一些专业人士展开了关于我国房地产是否投机严重 ,发 展过热的争论 。适逢美国次贷危机席卷全球 ,我国房地产业也受到影响 ,如果我国房地产存在泡沫 ,那么泡 沫的破灭将严重影响我国经济的发展 。因此 ,本文从这个实际出发 , 以计量模型为基础测度我国房地产投 机程度 ,并提出相应的政策建议 。 本文选取上海进行房地产投机研究主要出于以下考虑 : 1 、我国地域广阔 ,各个地区间的经济发展不平 衡 ,因此对房地产投机的研究应该分区域进行 ,而 目前国内对整体房地产泡沫研究较多 ,对区域房地产泡沫 研究较少 ;2 、上海作为国际化大都市 ,经济发展迅速 ,最近几年房地产价格快速上涨 ,有出现房地产泡沫的 迹象 ,而如果房地产泡沫破灭对我国经济也会带来更为严重的影响 。从下图可以看出 ,从 2000 年下半年开 始 ,上海房地产价格高歌猛进 ,虽然 05 年有所回调 ,但之后仍然一路向上 ,上海房地产很有可能出现过度 投机 。 图 1 　上海房地产价格指数 数据来源 :WIND 资讯 本文的安排如下 :第二部分是文献综述 ,主要总结之前学者对房地产泡沫的研究成果 ;第三部分介绍本 文研究所使用的模型 ;第四部分是实证研究 ;最后一部分是政策建议 。 — 87 — 二 、文献综述 ( ) 对泡沫的实证研究开始于希勒检验 。希勒 Shiller ,1981 提出超常易变性检验即方差界检验 。如果泡 沫存在 ,那么资产价格在其基本价值变化不大时也可能有大幅的波动 。希勒的研究结论是拒绝不存在泡沫 的零假设 ,拒绝了股票价格具有超常易变性的假设 。West ( 1987) 提出的实证方法用于检验美国股市投机 性泡沫是否存在 。检验结果同样拒绝了资产价格具有超常易变性的存在 。Allen 、Morri s 和 Po stlewait e ( 1993) 在信息不对称情况下 ,建立了一个有限期的开放经济一般均衡模型 ,研究得出资产价格泡沫存在的 条件即泡沫发生的时期每个部门都有独立的不公开信息 。这些研究主要针对股票市场 ,对房地产市场的研 究较少 。 借鉴对股票市场泡沫研 究的思路 , Case 和 Shiller ( 1989) 、Abraham 和 Hender shott ( 1995) 、Ito 和 Iwai sako ( 1995) 、Muellbauer 和 Murp hy ( 1997) 等对房地产市场的投机问题做了大量研究 ,发现房地产投资 中确实存在投机行为 ,并且是房地产价格的决定因素之一 。房地产开发商的投机性预期是决定未来房地产 价格波动的关键因素之一 。Wong ( 1998) 以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型 ,展示了在经济过热 、 国际资本大量流入的情况