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万科、龙湖等房企的容积率提升方法.doc
万科、龙湖等房企的容积率提升方法
容积率方法论
容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。
对于开发商来说,容积率越低,开发商可用于回收资金的面积越少。
土地利润=(物业售价—单位面积开发成本)*物业参考容积率—单方土地成本
一般在土地拍卖时,容积率就已确定,因此无特殊情况,容积率应该做足。对于开发商来说,获取超额利润的方法,就在于容积率拆分及产品排布。
案例1:万科蓝山二期
四栋别墅地上看为独栋效果,地上不连,通过地下车库连接四栋地下空间。
万科方法论:四连体合院式别墅提升容积率。
几栋别墅合围成一个庭院,各栋通过分户墙、平台连接,有效增加了土地的使用效率。
案例2:龙湖香醍漫步
别墅产品树立项目形象和价格平台,带动洋房的销售价格和速度,实现高利润追求。
赠送不计入销售面积的地下层,实现产品价值最大化;
示范区极致展示,成为别墅类产品销售的决定性因素。
龙湖方法论:通过产品策略提升陌生区域项目价值。
同时,充分合理的利用地下、半地下室等不计容空间,用于送面积。
案例3:昆山世茂蝶湖湾
高层沿北侧,弧型单排“流线型”排列,既隔绝沪宁高速干扰,又尽量节省占地,便于内部打造大面积集中绿地水面;
对原生水系重新设计,形成较大面积的湖景,湖中建岛,打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。
世茂方法论:将1.5的容积率拆分到极致。
案例4:深圳宏发领域
通过公寓产品的功能模糊化,扩大了客户群体覆盖面;
户型设计领先,其中小复式三房属于中心区独有明星产品,完全脱离竞争;
高附加值的赠送,成为吸引客户的重要手段;
打造集中式景观园林,弱化客户对高容积率项目的负面认知;
前广场万国旗+地面中英文标识+指示牌,充分体现CBD国际化价值。
宏发方法论:利用“功能转换”提升容积率。
增加可售的超高写字楼及部分商业街,减少超高层栋数,有利于改善项目容积率关系,增加商业物业后期溢价能力,提升住宅整体档次价值。
小结
曾经看过一份《总图研发心得》报告,开篇的定性之言这样说:
若项目研发阶段决定了项目总货值的90%,那么总图阶段就已决定了总货值的80%。
若项目研发阶段已将成本控制了70%,那么总图阶段就已将成本控制了50%。
而在总图研发中,以下七点必须重视:
用足指标、货值最大化、复制模块、配套用房最小化、赠绿规划和底层挖掘、控制地库、减少入口。
在传统的思维模式中,容积率越高利润越高,于是开发商们不断的要求提高容积率,不断的偷面积,不断的公关,惟容积率第一……
篇幅有限,案例不多,但我们可以看出,在同一块土地上,容积率确定不能改变的条件下,开发商通过设计、建筑策划、市场研究等工作,有很大的空间打造自己的产品,提高产品的舒适度,使其适应市场,并使土地价值最大化
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