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房地产项目的风险管理研究 李志宏 (深圳市长城投资控股股份有限公司 广东 深圳 518028) 摘要分析了房地产项目的风险表现形式．重点研完了房地产开发商项目风险管理的内客．针对开发商 如何规避项目风险提出了对策建议。 关键词房地产开发商风险管理 中国分类号F293．3 文献标识码A 经济技术分析失误．H{现品质与价格矛盾 政府风险多发生在政策的不连续性、 1房地产开发项目的风险形式及 导致的质量问题；在设汁阶段，向设计提出 突变性和漏洞的情况下。对于企业来说，主 分析 违反设计标准特别足强制性标准的要求． 要发生在违规操作的投机性过程和对政策 风险是在特定的客观条件下．在特定 卫因“关系”关照通过造成投机性的质量问 不理解的盲目性过程失误中。在项目建设 的时间内．那些可能发生的结果之间的差 题：在施工阶段．从业人员对设计知识的理 过程中．企业必须掌握的相关法律有：《中 异程度。是实际结果与计划结果的变动程 解有重大错误．擅自改变设计而造成的质 华人民共和国建筑洼》、《中华人民共和国 度。这种变化程度越大．风险就越大。房地 量风险：施工管理过程中．不重视关键部位 台同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华 产开发项目的风险．实际上是开发商实施 和关键廿程的跟踪检查处理．对一些容易 人民共和国招标投标法》、《中华人民共和 开发过程中固有的风险．其风险在当今经 出现影响结构安全．特别是一些虽不影响 国城市房地产法》等：必须掌握的法规是 济大环境中，主要表现为以下几个方面： 结构安全．但对正常使用功能有严重影响 《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对 l_1项目的定位风险 的问题处理不及时．没有做到事前控制．或 于相关法律法规进行补充、操作的部门规 房地产开发项目的市场定位包括项目 者给售出交房后造成的质量“隐患”(宴际 章、规范性文件和强制性标准。 的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环 上就是“质量通病”造成的纠纷)：交房实物 2开发商项目风险管理的内容 境的品质定位，这些定位是指导项目决策、 与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的 项目设计．项目营销策划方案等前期工作 “实物质量”问题等．因质量问题造成的纠 风险管理是通过风险识别、风险评估、 的依据。项目市场定位的确定，基本上就敲 纷冲突形成的风险(可控制M险)。 风险评价．并在此基础上优化组舍各种风 定了项目的建设风格、建设成本、营销推广 1．4项目合约的履行能力风险 险管理技术．对风险实施有效控制．期望达 方案．就决定了项目的销售前景。一旦市场 项目的运作和建设过程中．将涉及到 到以最少成本获得最大安全保证的目标。 定位不准确．项目的指导思想出现失误，将 土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘 风险管理的主体是企业决策层．核心是选 造成后期难以弥补甚至是无法弥补的风 察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、 择最佳风险技术管理的组合．目的是实现 险。项目的定位风险是项目开发过程中最 施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、 最大安全保障效能。开发商风险管理的主 大的风险．按照风险影响范围划分属于总 购房等台同或西议签约．履约过程．由于项 要内容为： 体风险(决策风险)．从某种程度上讲，其结 目的一次性(不可重复性)特点，建设周期 (1)合理界定项目覆盖的范围，加强对 果也是不可管理风险。 较长、涉及方较多，如果在关键的过程出现 项目范围变动的控制．将项目任务细分得 1．2项目的投资支持能力风险 控制失误．将给项目造成相当大的麻烦。 更具体、更明确、更严密、更便于控制．以免 项且可行性研究报告出台前后。由于 l_5项目建设的创新风险 遗漏而产生风险。 对市场定位的认