房地产商的四大教训.pdfVIP

AU THEN TIC FLAVOUR 原 汁 原 房地产商 的 味 万科集团董事长兼总裁 王石 深圳是一座高楼林立 的现代都 都会 、自由港 , 实行低税率 , 政府的财政 市 , 80 年代中后期 , 引起轰动效应的是 收入 30 %靠卖地 。香港的高地价并不具 四 国贸大厦 , 它有两个中国第一 : 43 层的 有普遍意义 。但高容积率是不是现代都 设计高度第一 , 每星期一层建筑速度第 市发展的普通规律呢 ? 一 。当时与国贸大厦同时开工的大厦还 到过新加坡的人都会感觉到这个城 有三座 , 一是发展中心大厦 , 一是亚洲大 市的轮廊线是非常清晰的 , 即楼层是随 酒店 ,一是华侨大酒店 。其中发展中心大 着经济的发展逐渐递增的 , 由5 、6 层至 大 厦的原始设计高度甚至超过国贸大厦 , 11 、12 层 , 17 、18 层 ,最后是 30 层 、40 层 ; 但这三个楼盘的命运却大相径庭 , 成为 而深圳早期一直是 5 、6 层为主 , 1992 年 发展商的烫手山芋 。 后突然跃至 30 层 , 没有中间段的 11 、12 由于对市场预测的失误和资金后劲 层和 17 、18 层 。据深圳市国土局资料显 不足 , 这三个楼盘盖到一半就难 以为 示 , 1993 年时 ,深圳楼盘高层与多层的比 继 。虽然最后总算完工 ,但结果是 : 发展 例是 6 ∶1 , 即有 6 幢高层才有 1 幢多层 , 教 中心被港商收购 90 %股份 , 亚洲大酒店 这一现象显然是由于开发商超越了市场 被郭鹤年收购 , 改名为香格里拉大酒店 , 消化能力和自身的能力 , 盲 目加大容积 而华侨大酒店改名富临酒店 , 贷款银行 率 , 造成建筑成本 、管理费用增加 。但到 被迫成为大股东 。 了 1996 年 6 月 , 深圳楼盘的高层与多层 之比变成 1 ∶1 ,这说明一个道理 :形势比 训 高楼情结 人强 , 也说明宏观调控对市场健康发展 的作用不可或缺 。 所以万科的教训之一是 : 不要轻易 三个楼盘的故事到 1992 年房地产 上高层项目, 否则不是纪念碑 、里程碑 , 热后已逐渐被人淡忘 。深圳的高层热又 而是墓碑 。 势不可挡 , 并有向全国蔓延的趋势 , 房地 产开发商的“高楼情结”一览无余 。 暴利心态 事实上 , 深圳的地产模式是借鉴自 香港 ,也形成了所谓“三高”的特征 :高地 价 、高容积率 、高利润率 。但香港与深圳 新兴的中国房地产业从一开始就与 并不相同 , 香港的 “三高”是由于香港可 高利润率联系在一起 。所以在 1992 年地 ( ) 用地少 90 %以上是山地 ,