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商 业 地 产 积极开展 商业房地产项目后评价 文/黄恺 摘要：在商业房地产开发全过程中，同一类问题常常在项目不同阶段或不同项目上重复出现，导致开发经营成本剧增的同时，也 降低了产品的抗风险能力。积极推行商业房地产项目后评价，总结经验教训并反馈信息，可以全面指导在建或新建项目的开发工作， 减少商业房地产运作过程中的不确定性因素，降低风险，增强项目获利能力。本文将项目后评价的基本方法、原理运用于商业房地产 中，论述了项目后评价对商业房地产运作的重要价值，提出了建立和完善商业房地产项目后评价体系的一些建议，对提高商业房地产 开发经营水平具有较强的现实意义和运用价值。 关键词 商业房地产；项目后评价；方法体系；建议 Abstract （EECRE） Key wordsEx-post Evaluation; Commercial Real Estate; method system; suggestion 中图分类号 TU934.13 /文献标识码 B 文章编号 1002-3062(2004)10-0076-79 1.引言 1.1商业房地产 时满足不同客户层的个性化需求，项 商业房地产是指用于各种零售、 目的市场定位、市场策略等前评价工 餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经 作存在许多不确定因素，这些都增加 项目后评价起始于20世纪30年代 营用途的房地产形式，从经营模式、功 了前期决策的难度与后期建设经营的 的美国，在60年代得到了进一步发展。 能和用途上区别于普通住宅、公寓、写 风险。 我国后评价起始于同世界银行和亚洲 字楼、别墅等房地产形式。商业房地产 （2）开发赢利模式的不确定性 开发银行的贷款项目合作，起步比较 形式多样，规模大小不一，目前集零 商业房地产的规模有大有小，对 晚，随着对后评价重要贡献的深入认 售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲于一 于小规模商业，通常采取开发销售模 识，项目后评价在国内迅速运用到各 式，资金回收主要是销售收入；对于大 身的大、中型购物中心和Shopping 行各业。尽管如此，后评价在商业房地 Mall在国内的发展势头极为强劲。 型商业房地产一般采取出租运营模式， 产项目中的运用尚未引起高度重视， 与其他形式的房地产形式相比， 注重资产的长期良性运营，以收取租 如在招商过程中，业态的变更，迫使设 商业房地产具有以下特点： 金为主要投资回报形式。 计、施工、经营管理的变更，直接导致 （1）客户需求的特殊性 （3）经营管理的复杂性 成本增加、工期延长等等。因此，对于