新常态下的房地产调控思路与政策前瞻.pdfVIP

专题 房地产业步入“新常态” 新常态下的房地产调控思路与政策前瞻 □赵奉军 杭州师范大学阿里巴巴商学院 房地产业是一个在短期内极易受政策影响的行 大变化。理解这种变化有利于我们理解政策的短期 业，而中国政府主导型的市场经济特征也意味着政 变化。当然，政策往往滞后于形势，同时，并非所有 府的政策更容易在短期内变动。因此，合理预测未 政策的变动都要归因于形势的变化，至少长效性制 来的房地产调控政策及其背后的经济逻辑非常必 度的建立会超脱于短期形势的变动。 要。本文认为，当前房地产形势和宏观经济形势已 笔者曾经在先前的评论中，将 2014 年以来的 今非昔比，行业和宏观经济正在进入“新常态”；同 房地产形势归结于存量不足、流量供给过剩下的房 时，房地产调控的思路也在发生转变；未来的房地 地产市场调整。从目前来看，这种判断将主导整个 产调控政策将趋于全面宽松，但对这种宽松的后果 2015 年的房地产市场。一种观点认为，2014 年开工 没有必要寄予厚望。 量和开发商拿地热情受到抑制后会导致 2015 年房 地产供给受到制约，2015 年可能导致供不应求。笔 一、当前的房地产形势和宏观经济形势 者认为这种观点太乐观。根据国家统计局的数据， 当前的房地产形势和宏观经济形势正在发生重 2014 年 1-10 月房地产新开工面积下降了 5.5%，住 36 专题 房地产业步入“新常态” 房新开工面积也下降了 9.8%，同时住房销售面积下 地产市场。 降了 9.5%。这种下降在很大程度上来自于 2013 年全 对当前这种经济形势有一个流行词汇，即新常 国房地产供销两旺带来的基数效应。在连续多年的 态，可以更好地帮助我们理解当前的房地产市场和 开工量、竣工量和销售量大跃进后，即使存量仍有 宏观经济形势。对于新常态，国内经济学家一般认 不足，但流量过剩是显而易见的事实。在流量过剩 为受制于各种因素，高速增长的中国经济体已经难 的背景下，开发商的有效策略自然是放慢开发速度 以再恢复两位数的增长，个位数的增长将成为常态。 同时千方百计去库存。同时还要意识到，如果按照 GDP 从 2010 年一季度以来，已连续 18 个季度增长 现在的开发速度，流量过剩将会长期化并导致存量 率减速，而且此趋势目前尚未稳住。相对于 2010 年 过剩。因此，笔者认为，我们正在不知不觉的越过 之前连续两位数的增速，增长速度下降非常明显。 房地产大开发的顶点（注：并非房价的顶点）。即使 按照笔者的估计结果，未来 5 年，这种增长速度将 考虑到各种改善需求和城镇化带来的新流量需求， 有可能降低到 6% 左右（见《中国式增长的减速与 情形也不会发生大的变化。在此，要破除那种夸大 转型》，载《江海学刊》2014 年第 4 期）。由于经济周 改善性需求和城镇化对住房市场的支撑的观点。举 期和房地产周期的强关联性，新常态不会仅仅停留 例来说，一个家庭收入增加后，确实会购买更大面 在宏观经济层面，必将传导到房地产业。同时，如 积的住房以改善居住条件，这会增加住房需求，但 前所述，在