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!#$#%’( …… !#$ ! 的多还款数额，就可计算出每月和累计要多还款的数额。 由于房地产的单件性和固定性，使房地产价格有别于 比如：商业贷款 万元、期限 年，那么 年总共多还 一般商品价格的形成特点。简单地按照成本或者供求关系 #$ %$ %$ 款’’( ) 元* #$ + ’’% 元，而分摊到每月多还的款项为 来认识房地产价格、调控房地产价格并不能收到预期的效 ( ), 元* #$ + %%( ) 元，对于购房者来讲，负担并不是很 果，从国家实施的一系列政策措施所产生的效果来看也证 大。当然，对于一些投机者而言，由于拥有两套以上房产， 实了这一点。事实上，房地产价格不仅可以极大地脱离成 又以按揭形式购房的占较大比例，故加息后这部分人的利 本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市 息支出会有较大的增加，在预期承受力不济的情况下，他 场经济条件下，真正决定房地产价格的不仅是开发商要卖 们会考虑结束投机行为。因此，加息在一定程度上有助于 多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而且要看 挤出价格泡沫效应，会影响房地产地产价格上涨速度，但 社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，从亚洲金 是不会影响到房地产价格上涨这一趋势。 融危机以来，香港的房地产价格) 年间跌去了)/ 。在这 个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都 三、今后一段时期房地产价格的发展趋势 不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生了改变，房地 - . 需求扩大将促使房价进一步上涨 产价格就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房地 今后一段时期，由于房地产市场的需求仍然处于快速 产价格的影响要比真实的供求关系大得多。从当前我国的 增长的态势，故房价还会上涨。首先，城镇化进程加快，大 宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的，谁 量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求。其次， 都不会否认中国的经济会继续向前发展；不仅如此，发展 消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上 速度还很快， — 年这六年，国民经济增长率分别 ’’0 #$$% 海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房 为 、 、 、 、 和 ，虽然国家要 ’( #/ ,( / 0/ ,( %/ ,( 0/ ’( / 需求不到家庭户数的$/ 。而随着居民消费观念的变化， 控制经济发展速度，但在今后几年内其增长率也至少会在 $ 年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保 / 以上，并且会持续稳定的增长。为此，作为具有保值增 持。此外，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几 值性的房地产就受到大家的青睐，其价格的不断上升也就 年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建 不足为怪。因此，目前的房地产价格有着良好的成长空 设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因 间。无论对于投资者还是买房自住者，现阶段所购得的物 此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下 业都有一定的增值空间。 走，而且会持续上涨。 - . 看好未来经济预期导致房地产价格持续上升 - 收稿日期： — — 责任编辑：蒋少龙. # #$$1 # #% 改革的利益受损者及其补偿 改革的利益受损者及其补偿 改革的利益受损者及其补偿