城市住房问题研究PPT.ppt

导 言 １９９４年７月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路，这标志着全面推进原有公共住房市场化改革的开始。但也正是因为住房制度的市场化改革，社会上的相当一部分群体感到买房困难，特别是经历住房制度改革的下一代人，在面对结婚急需用房时，对现行改革制度与成果表现出极大的不理解，甚至不满。住房分配制度要不要改，怎样改？如何做到居者有其屋？保障性住房建设成为摆在改革者面前的头等大事。 第一节 城市住房基本理论 一、城市住房的内涵 指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。 1、住房必须座落在城市之中 2、住房必须最终具有使用价值 3、住房是用于居住的房地产 4、住房是房产与地产的统一 二、城市住房的几个外延概念 1、房地产 2、物业 3、不动产 三、城市住房的特点 1、使用的长期性 土地永续性、房屋寿命长、70年规定 2、位置的固定性 空间方位固定，亦称不动产 3、建设的周期长 受气候条件、施工工艺、工程验收等因素影响 4、投资额度大 土地价格、竞价地租、材料价格、劳动力价格、建筑格局 5、保值增值性 6、建筑形式上的多样性 7、受政策影响大 政府规划导致升值或贬值或者迁离原居住地 住房建设受国家政策调控，如“国六条” 四、城市住房的分类 （一）保障性公共住房 经济适用房 经济适用房指由政府出资扶持的具有经济性、适用性两方面特点的社会保障住房。 经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。 适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。 另外还包括：机关、企事业单位的自有集资住宅、未进行房改的公有住房、广州等地出现的“租售房”。一部分政策限价商品房也具有公共性。 （二）商品住房 商品住房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅 。 五、城市住房市场 （一）城市住房市场的特点 1、权属性交易 2、经营行为多样性 3、成交价格受诸多因素影响 供求、地价、物业周边环境、房屋质量 4、住房一级二级市场供应量均受政策影响 例如：2007年国务院“24号文件”：“加快经济适用房、廉租房、限价房、90平米以下中小户型建设，……” (二)城市住房市场的分类 1、按交易场所分为有形与无形市场 有形市场：售房处、房展会、租赁中心、转换中心、中介公司 无形市场：报纸、网络、广播等私人交易形式。 2、按交易的法律规则分为合法市场与非法市场 3、按交易内容分为：买卖市场、租赁市场、转换市场等等 第二节 我国城镇住房制度改革 一、我国城镇住房制度相关概念 1、福利性实物分配制度（福利分房） 福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家统一支配，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。 2、市场化货币分配制度（货币化分房） 货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象分配货币。 二、福利分房制度的特点  1、房屋的分配实际上是一种福利待遇。 有些单位完全不收费,有些单位则象征性地收一点租金，居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支， 2、 等靠要思想严重 “等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。 在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住 3、政府有绝对自主权 国家定面积、定户型、定租金(收上来维护房子)， 4、产权国有 无法转卖、限制转租， 5、排班站队 在分房的时候一般优先考虑