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住房抵押貸款産品的風險分析及防範 哈爾濱工業大學人文學院 李鵬雁 李雲飛 摘 要：住房抵押貸款的風險防範一直是學術界爭論的焦點之一。住房抵押貸款産品由首付款、貸款期限、貸款比率、貸款利率四個要素組成，這四個要素的設置對住房抵押貸款的風險有著極大的影響。本文采用風險分析方法，從住房抵押貸款的風險源入手，針對住房抵押貸款産品的構成要素，深入分析其對住房抵押貸款産品風險的影響。在此基礎上，提出一系列切實有效的風險防範措施，以期達到防範住房抵押貸款風險，增加住房抵押貸款的風險收益率，促進住房消費，增加銀行住房抵押貸款業務利潤的目的。 關鍵詞：住房抵押貸款 市場風險 貸款比率 一、個人住房抵押貸款風險源分析 對個人住房抵押貸款風險進行分析，必須對住房抵押貸款有準確的理解。個人住房抵押貸款的標的僅局限于居民購買的自用住房，居民以所購住房或已有住房作爲抵押從銀行獲得貸款，約定還款方式和期限。如果貸款人違約，銀行有權收回抵押房産。在抵押關係中不轉移房地産主權，抵押受益人只享受房地産契約中所規定的權益。還款方式通常采用“等額本息還款”方式，自簽約之日起，便開始交納第一期還款，每月還款額計算公式爲（殷紅、張衛東，2002年）： Y－每期還款額 P－貸款本金 r－法定利率 n－還款期數 由上式可知：Y是P、r、n三者的函數。P的大小取决于居民信用、月收入水平；r是三者中最活躍的因素，處于核心地位；n的大小代表還款期限的長短，隨著時間的變化，房地産市場呈現出周期性波動，樓價也隨之變動。由此可知，居民的收入、信用水平、利率變化、樓價漲跌、經濟周期波動等構成了住房抵押貸款的風險源。 二、住房抵押貸款産品的風險分析 住房抵押貸款産品一般主要由首付款、借款期限、貸款比率、貸款利率四個要素構成。這四個要素的設置對住房抵押貸款産品的風險有著極大的影響。下面從這四個方面對住房抵押貸款産品的風險進行分析。 1. 首付款 在住房抵押貸款合同中，首付款是一個必要的要素，它是降低抵押貸款風險的一個非常重要的措施。首付款越高，抵押貸款的風險越低，反之亦反。但是過高的首付款容易將衆多的中低收入階層拒之門外，從而扼殺了一部分人貸款買房的欲望。這實質上是以犧牲貸款規模（也可以說是銀行利潤）的代價來換取低風險，這是不可取的。與之相反的另一個極端就是“零首付”，各國對零首付通常是禁止的，但在實踐中還存在著多種變相零首付，如由開發商爲購房人墊付首付款，開發商允許購房人對首付款進行分期付款或對首付款進行再按揭等變相形式的零首付，這些購房合同通常有要求購房者將其房産證與土地使用證暫作抵押的補充條款，這將給銀行抵押物帶來分割抵押與重複抵押風險。除此之外，零首付讓大量支付能力較低的個人參與其中，將放大信用風險。因此，合理確定首付款比例意義重大。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》第五條第四款規定：不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作爲購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作爲購房的首期付款。從現階段來看，這個比例相對較高，不利于住房抵押貸款業務的開展。適當降低首付款，可以有效地增加抵押貸款的風險收益。 2. 貸款期限 貸款期限是影響住房抵押貸款信用風險的重要因素。一般來說，貸款期限越長，每期的貸款本息償還額越小，低償還額産生的違約機會較少。但是在低額償還情况下，貸款本息的償還期限就長，償還的本息累積額速度較慢，從而增加違約發生的可能性。貸款期限與違約可能性之間的關係，可用違約概率曲綫表示（毛永娟、趙勇，2000年）。如圖1所示。 圖1 違約概率曲綫 3. 貸款比率 貸款比率 Loan to Value, LTV ，又稱“貸款房價比”、“按揭比率”，指的是購房者從金融機構獲得的貸款總額與房價的比率。它是影響理性違約的重要因素。圖2是穆迪公司（Moody’s）對美國加利福尼亞州在1970年－1988年之間創造的大約700萬筆住房抵押貸款中違約行爲的部分研究結果（陳釗，2000年）。 圖2 按揭比率與累計違約率的關係 可見，按揭比率越高，違約發生的概率越大。違約率的變化對按揭比率的敏感程度是不同的。當按揭比率超過85％或90％時，違約率均明顯上升。 4. 貸款利率 貸款利率是金融産品的價格，它是影響住房抵押貸款風險的最活躍的因素。住房抵押貸款價格（貸款利率）可表達爲： i ＝r ＋ p ＋ f ＋ e 式中：i－貸款利率，r－實際利率，p－預期通脹率，f－各種風險補償率，e－貸款費用。 r是資金運用中基本的或最低的利率標準，是根據價格水平變化對名義利率進行調整所得到的利率。它一方面能反映資金市場上的供求關係，另一方面也能更精確地反映借貸的真實成本。由于抵押貸款的貸款期限較長，在貸款未清償期間，通貨膨脹率如果持續上升，會使貸款的實際利率减小甚至成爲