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明珠国际商业中心营销策略
(提案)
案名
总案名：明珠国际商业中心
分案名：1、明珠国际家居体验中心
2、明珠国际公寓
3、明珠国际家具博览中心
4、明珠国际时尚百货城
5、明珠国际生活超市
6、明珠国际酒店
7、明珠国际家居文化广场
8、明珠国际家电数码城
9、明珠国际家饰布艺城
10、明珠国际美食街
11、明珠国际休闲会馆
形象定位
家居旗舰，居家天堂
营销定位
引领北城财富新天地
推广主题
西安新城市CITY MALL
市场切入主题
明珠全面升级、财富不容错过
产品特征
稳定和持续增长的收益
物业急剧升值
经营杜绝风险
多种投资门槛
产品设计
铺位分割特征
街铺：50-80平方，仅7席
一层内铺：大分割，50-200平方
二层以上：小分割：15-40平方
价格初步定位：A座10500元/平方米，A座8500元/平方米
街铺：2500
A座负一层：11000
A座一层：15000
A座二层：12000
A座三层：10000
A座四层：8000
A座四层：7000
B座二层：9000
B座三层：8000
返租年限
街铺和A座一层内铺三年，其余内铺六年
返租收益
街铺和A座一层内铺，每年8%，其余内铺10%，收益按年提前支付
回购保证
六年后，按总价扣除收益后的150%回购
两期推出策略
一期：2007.5-6
街铺
A座二层的一半
A座负一层
A座三层
A座四层
B 座三层
二期：2007.7-8
A座一层
A座二层的一半
B 座二层
A座五层
租金收益还原
按A座第一年租金70元/平方米，年租金递增10%，六年平均年租金为1080元，
则：
按商铺最低年平均8%的回报，可以支撑的最高售价为13500元/平方米；
按商铺最高年平均10%的回报，可以支撑的最低售价为10800元/平方米；
按B座第一年租金50元/平方米，年租金递增10%，六年平均年租金为770元，
则：
按商铺最低年平均8%的回报，可以支撑的最高售价为9625元/平方米；
按商铺最高年平均10%的回报，可以支撑的最低售价为7770元/平方米；
以上可以作为投资收益保证的客观依据。
认筹方案
认筹种类：
超白金卡50000元/张，投资总额超过100万元，加送现金30000元；低于投资额，抵现金10000元
钻石卡30000元/张，投资总额超过50万元，加送现金10000元；低于投资额，抵现金5000元
金卡20000元/张，加送现金5000元；
认筹期限
提前三个月认筹，总价折扣2%
提前二个月认筹，总折扣1.5%
提前二个月认筹，总折扣1%
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