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_T。pic专题 破解公租房融资难题 ◎ 复旦大学住房政策研究中心执行主任 陈 杰 公租房是当前保障性住房工程的 平性和效率性得到社会广泛好评。但 贴，更需要靠地方政府财政和社会资 核心，而如何吸引社会资本进入公租 公租房与出售型、周转快的经适房、 金来进行融资。 房项 目又是 目前推进公租房工作的最 限价房有很大不同，公租房的租赁性 目前，各地政府都在积极想方设 大挑战，尤其是如果希望社会资本长 保障房性质，决定了其必然存在建设 法，希望引入企业和社会资金参与公 期持有和运营公租房项 目。公租房融 过程资金投入大 利润少且回收期长 租房投资。不过 ，对公租房真正感兴 资发展难 的症结在于投资成本太高， 等特点。财政补贴可以成为公租房这 趣并踊跃参与的企业和融资机构尚不 尤其大城市中发展公租房的土地成本 样的租赁性保障性住房的一个重要资 多。作为保障性住房重中之重的公租 过高，这需要从对公租房土地出让价 金来源，但不可能是全部。否则按照 房，目前尚未探索出社会资本参与的 格的合理定价入手。公租房发展当务 每套50平米，每平米 即使不考虑土 有效运营模式，已经成为阻碍保障性 之急是提高公租房 的出租率，需要从 地成本单建筑和配套成本3000元，每 安居工程发展的最大瓶颈之一。 规划选址、规模、建筑、运营公司等 套就需要 15万，500万套公租房需要 方面人手改变。同时，政府需要通过 7500亿资金的巨大需求 二、公租房的投资回收 政策设计鼓励社会资本克服短视的市 2012年5月，为支持各地区完成 测算 场行为。公租房如果可持续长期经营 2012年全国新增公共租赁住房 230万 公租房可以有运营方式： 下去，在将来具有稳定市场租金和降 套的任务，财政部会同住房和城 乡建 模式一，纯租金收益的模式。相 低城市商业运营成本的巨大潜力。 设部下达了2012年中央补助公共租赁 当于BOT融资模式。 住房专项资金660亿元。其中，东部 模式二，租金收益+期末无偿资 一 、 公租房融资难题的 地区 120．3亿元，占18．2％；中部地区 产转让的模式。标准的 “先租后售”。 出现 250．7亿元，占38％；西部地区289亿 模式三，租金收益+期未有偿转 20l0年起 ，中国政府开始大规模 元，占43．8％。该项资金专项用于补 让资产的模式。也是 “先租后售”，但 兴建公共租赁住房，并多次强调将其 助政府组织实施的公共租赁住房项 目， 政府 以土地折价入股，期末 由投资方 作为保障房建设的重点。2011年全国 包括投资补助、贷款贴息 以及政府投 购买后退出。 公租房开工建设计划为227余万套， 资项 目的资本金等开支。但如果将660 基于案例数据的情景模拟研究发 是 2J【10年 37万套的约 6倍。2012年 亿元资金摊到230万套公租房上面， 现，在标准情景下 (90％出租率，起 这一数据将维持在 230万套的高位。 也就是每套公租房的中央财政补贴约3 始年租金为投资的4％——起始租售 比 20l0～2012年全 国累计公租房新开 万元。按每套50平方米计算，每平方 为 1：230——月租金与房价的比值，年 工建设 总量 约 500万套。 “十 二 五” 米的中央财政补贴约600元。这与当 租金增幅为4％，30％ 自有资本金，资 期间公租房建设 需求量预计不低于 前业界所认可的建设成本仍有一定距 本的内部贴现率为6．1％，70％贷款， 1000万套 。 离。而且越是经济发达地区，公租房 贷款利率为4．7％)，如果仅靠租金来回 相比以往的保 障房，公租房的公 需求越大，却越得不到中央财政的补 收投资，那么需要29年才能回收投资。 26JSXX12／2012