我国房地产信托投资基金现状及发展趋势.docVIP

【本文刊载于《金融与经济》2008年第4期,第38-40页；人大复印资料《证券与投资》2008.8期全文转载】 我国房地产信托投资基金现状及发展趋势 颜永廷( （江苏财经职业技术学院 江苏 淮安 223003） [摘 要] 房地产投资信托基金(REITs)是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具，在中国越来越受到人们的关注REITs起源于美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。s是标准化可流通的金融产品s一般从上市或非上市公司收购房地产资产包主要是商业地产、工业地产、写字楼等，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。股利支付比例高。 由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。 REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨胀的保值功能。s对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者美国要求把所得利润的95%分配给投资者，而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%至10%。在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，s免交公司所得税和资本利得税，分红后利润受益人按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。房地产投资回收期长，市场行情周期也长(5-7年)，长期性融资策略更合适房地产业。而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。而信托产品中虽然有相当一部分是投资房地产的，发行的信托用于房地产，这些产品都是以短期融资为目的，期限一般为1-3年，提供明确的预期收益率，服务于单个的开发项目，类似于中短期贷款。美国REIT则是以长期投资为目的，投资者实际上买的是上市公司股票，REIT公司没有赎回股票的压力，资金主要用于长期、大型的物业投资，或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构，降低融资成本。目前中国房地公司多为民营性质，实力有限，大量采用杠杆操作，项目以住宅用房为主，因为住宅商品房以分割销售为主，可预售银行房贷体系成熟，项目对开发商自有资金要求不高。而商业性房地产如购物中心、写字楼等却难以分割销售，大部分以租赁为主，对开发商的资金实力要求高，投资回收期也长，因此该类项目问津者商业性房地产有助于打造企业品牌商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费)，而很多租赁和物业管理合同都是长期性的，往往具有抗通胀的特点，可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的)经常性收入的偏好。稳定而低风险的回报。中国信托产品可借鉴美国REIT模式，每季甚至每月分配90%以上的营业收入，虽为股权证券，但可以提供稳定而重要的经常分配，显现其类似债券产品的特性。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。 “定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。 图1 近年我国房地产开发企业资金的主要来源 单位：千亿元 资料来源：中国国家统计局，社科院金融所 3. REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。 央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产