美国房地产业的情况(2007-07-16 154751)【荐】.docVIP

美国房地产业的情况(2007-07-16 15:47:51) 我记得曾经在一些文章中提到“房地产”这个词的英语解释，这个词在英语中是“real estate”表示不动产，自作聪明，望文生义，认为“不动产”与“真实”（real）这个词密切相关，其实，从辞源来说，这两个词的概念并没有关系，也就是说，法律并没有认定不动产比个人动产来得更真实。这个词起源于君主制下的领土世袭原则，在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土（royal estate） 。real来自于法语中royale，是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。首先在这里做一个解释，也是纠正自己认识的错误了。 房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产一般也被称为不动产（real property，也写作realty），与之相对应的是私产，即动产（personal property，也被称作chattel 或者personalty）。在技术层面上，一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离，同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产（immovable property）归于民法权限下的同时，普通法中使用的是房地产（real estate） 和不动产（real property）来这类权利。 近年来，很多经济学家都认识到缺乏有效的不动产法律是发展中国家的投资的巨大的障碍。无论一个国家是贫穷还是富足，土地和依存土地的房产都是社会财富的一个重要组成部分。在大多数发达国家中，除了财大气粗的大型开发公司之外，好多个人和小型公司用来购买或开发土地和建筑物的资金主要来源于银行抵押贷款，也就是用不动产的价值来开发其本身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放这样的贷款，因为一旦借款人无法清偿贷款，银行可以取消借款人的抵押物赎回权，然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地出售以拿回属于他们的钱。因此银行没有风险，或者从贷款获利，或者从没收的不动产、土地拍卖得利。但是，有好多发展中国家并没有对抵押物赎回的有效法律保障，这就非常混乱了。特别在国内，贷款全部是国家银行控制，而如何把抵押物进行拍卖，产权问题复杂，反而比西方国家困难的得多。你在西方很少见到烂尾楼，而在国内任何一个城市都有不少的烂尾楼，就是这个原因造成的。获得贷款，渠道含糊，如果开发出问题，银行处置也条理不顺，这样就造成很多风险潜伏在那里。 在全世界各个采用市场经济作为主要经济政策的国家和地区，随着个人财产所有权的发展，房地产都已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。每一块土地都有完全不同的特性，所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。为了促成交易，一般需要专家进行不动产估价。比较常见的房地产经济行为有下面几个大的类型： 估价：专业的价值评价服务 经纪业务：促成买卖双方交易的服务 开发：建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务 物业管理：为产权所有人管理不动产的服务 在每一个领域中又会分为住宅地产，商业地产和工业地产等专业种类。而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。 房地产是西方国家最庞大的经济领域，我看英国的《经济学家》（Economist）杂志关于发达国家2002年底总资产的评估，其中列出了房地产的规模和其他金融产品市场规模的排名表，房地产排第一位： 住宅地产：48万亿美元 商业地产：14万亿美元 权益：20万亿美元 政府债券：20万亿美元 公司债券：13万亿美元 总额：115万亿美元 从2002年到现在，在西方国家的总资产中，房地产占了54%，金融资产占了46%。银行存款，保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。同时也不能肯定是否已将所有的负债和权益列示在内。 从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。一个两口的家庭，年收入7－10万美元，五年是50万美元吧，税收等等扣走了三分之一，余下30来万元，一套中等价位的房子大约就是这个价格。当然，有些在美国大城市住的房屋价格远远高于这个水平，好像纽约某些区，洛杉矶、旧金山的价格都超过全国中等价位两、三倍，但是我认为不能够用这些城市的价格作为一个国家房屋价格的标准，就好像不能够用上海、北京、深圳的价格作为全国房地产的价格标准一样。? 房地产市场其实是非常多元化的。中国的区分，往往按照容积率来分，因为城市在狂热开发的时候，还没有足够的时间沉淀出区域的人群类型来，原来说的什么东富西贵，北贱南贫的北京，现在情况不是这样了