房地产经纪公司面临的法律风险.docVIP

房地产经纪公司面临的法律风险 纵观近10几年来，随着我国房地产业发展，房地产中介起来房地产评估、房地产咨询房地产经纪房地产经纪是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动作为房屋产权人、购房者等合同主体签订合同最基本的目的交易过程中尽可能避免风险，实现交易目的，获得预期利益。夫妻一方擅自夫妻共有房屋；职工不告知单位单位拥有部分产权的公房出售房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售等等 2、来自房地产交易标的物方面的风险 交易标的物即为用于交易的房屋，房地产经纪公司应当对房屋的有关情况给予调查，如果出现下列情况，经纪公司应当告知交易双方该交易标的物不能予以转让： 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围； 房屋权属有争议； 房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的； 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的； 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的； 交易房屋存在严重质量瑕疵的； 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋。 如果房地产经纪公司明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任；而如果委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而导致买受人和房地产经纪公司造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。 内部风险的前两条风险，多是经纪公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不够全面。由于房屋的产权、质量、入市许可等相关问题，往往需要长期深入的调查才可能了解全面、掌握清楚。一般的经纪公司很难组织大量人力对每一套房源进行深入调查，同时诸如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉及被查封、产权共有人的意见等，此类信息也较难获得。而在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。 3、来自交易合同的风险： 手续不全：主要指共有房屋部分产权人未到场，或委托他人的授权委托书未经公证；夫妻共有房屋一方未到场，或委托另一方的授权委托书未经公证；部分产权属单位的未经单位同意；产权人属未成年人的，未有法定监护人书面同意书的等等； 约定不明：指买卖合同的主要部分未有约定或者约定的内容不具体、不明确，难以有效地约束交易各方的权利义务，或者难以操作； 监控不力：指经纪机构缺乏对自身交易人员和交易双方主体积极、有效履行合约的监督制约机制和操作流程，容易导致合约不能按时如约履行； 违规操作：指经纪机构为追求不正当利益或为满足交易双方不正当要求，默许、纵容、指使交易双方违反法律规定、行业道德规范操作交易过程。 4、来自交易手续方面的风险： 定金托管、首期监管问题：定金托管制度可以较好地解决出卖人收到定金携款走人的问题，但实际操作中经纪机构应要求买受人在规定的时间内全额交付约定定金——因为按照担保法规定：定金以实际交付为准，定金未实际交付则定金条款不生效，换言之，部分定金未交付，则该部分约定不生效。 办理按揭及撤销抵押问题：应当向交易双方说明或出具书面说明书，使交易双方完全明白办理按揭所需的个人资料其他具体要求，监督出卖人与有关银行及时办理撤销抵押手续。 产权过户登记手续问题：产权过户手续是交易的重中之重，应当确保产权过户登记时所递交的资料齐全、无误，产权登记部门出具税单、发放房地产证，建议由经纪机构领取、收存，以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。 税费负担问题：必须完全清楚、具体地书写清楚各方承担税费的内容和数额，使得日后纳税、交费不存在任何争议的可能。 按揭款放款问题：虽然涉及银行内部操作问题，但经纪机构仍有义务向银行了解放款的大概时间，并适当督促银行尽早放款。 杂费承担问题：虽然目前的经纪合同均约定了杂费由出卖人承担，并暂扣出卖人若干押金，但经纪机构仍有必要事先向物业管理处了解出卖人有无拖欠杂费及数额。 交房时间、条件问题：合同应当完善出卖人收到约定款项后不交房的违约责任，促使出卖人积极履行交房义务，确保买受人的正当权益。 附送物品问题：应当在合同中明确约定，或在合同后附赠送物品清单，并由交易双方签字认可。 如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。由于房产交易并不像一般商品交易，可以当场“一手交钱一手交货”，而是必须由买卖双方在签订买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门的办理产权登记、审核、过户等系列手续。因此在交付房款至房屋过户完毕这个过程所形成的时间差，就有可能发生合同欺诈行为。为了保障交易安全，房地产经纪公司通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，并在合同条件成立的条件下依合同约定代为支付上述款项。由于此类资金累计的数量客观，因此依法有效地监管这种代收代付资金就非常重要，一旦监