物业管理师资格考试之物业经营管理复习纲要..docVIP

物业经营管理 第一章 物业经营管理概述 一.物业经营管理的内涵 ?物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 ?强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 二.物业经营管理活动的管理对象 ?物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体 （一）.写字楼 ?包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型 ?专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 （二）.零售商业物业 不论一宗零售商业物业的产权是统一额度还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业通常分为六种类型： 1.区域购物中心：建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km 2.市级购物中心：规模一般在3万m2以上，商业辐射区域可覆盖整个城市 3.地区购物商场：规模一般在1-3万m2之间，以城市中的某一部分为主 4.居住区商场：规模一般在3000-10000m2之间，商业服务区以城市中的某一居住小区为住 5.邻里服务性商店：规模一般在3000m2以下，服务人口在1万人以下 6.特色商店 （五）.酒店和休闲娱乐设施 .包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场 三.物业经营管理服务的目标 在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 ?物业经营企业管理属于服务性行业，同时又是经营性行为行业 ?物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种 物业经营管理的层次与工作内容 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略管理为主 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 三.物业经营管理中的战略性工作 （一）.确定战略 （二）.确定标准 （三）.构建信息基础 （四）.决策分析 （五）.进行资产组合 相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益 第二章 房地产投资及其区位选择 物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象 第一节 房地产投资 （这一章为重点.必须了解与掌握） 房地产投资概念是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 投资者进行房地产投资的目的：使其财富最大化；获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值；降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响 二.房地产投资的形式 分为直接投资和间接投资 ?直接投资又可分为 开发投资 和 置业投资 两种形式 置业投资者以获取物业所有权或使用权为目的的投资，其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业 间接投资具体形式包括购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金或房地产抵押证券 REITs的优点：收益相对稳定；投资的流动性较好 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式 房地产最重要的特性。 （一）.位置固定性或不可移动性是房地产最重要的一个特性。 （二）.寿命周期长 ? 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命 经济寿命：净收益大于零的持续时间 自然寿命：不能继续保证安全使用的持续时间。 （三）.适应性 （四）.各异性 （五）.政策影响性 （六）.专业管理依赖性 （七）.相互影响性 是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 第二节 房地产投资的风险 一.房地产投资风险的基本概念 ：未来获得预期收益可能性的大小。 风险损失；实际收益低于预期收益时， 风险报酬:实际收入较预期收益增加的部分。 （三）风险分析 ：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性 二.系统风险 （一）.通货膨胀风险 （二）.市场供求风险 （三）.周期风险 可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段 （四）.变现风险 是指急于将商品换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。 （五）.利率风险 （六）.政策风险 （七）.政治风险