物业管理实务第五章..docVIP

《物业管理实务》 第五章 物业的承接查验 一、内容提要 1．物业承接查验的相关法规 2．新建物业的承接查验 (1)新建物业承接查验的准备工作 (2)新建物业承接查验的主要内容 (3)新建物业承接查验的方式 (4)物业承接查验中发现问题的处理 3．物业管理机构更迭时的承接查验 (1)物业管理机构更迭时，新的物业管理企业实施物业承接查验的前提条件 (2)物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作 (3)物业管理机构更迭时物业承接查验的基本内容 4．物业管理工作的移交 (1)新建物业的移交 (2)物业管理机构更迭时物业管理工作的移交 (3)物业管理机构更迭时物业管理工作移交的注意事项 二、考试目的和考试要求 本部分的考试目的是要测试应考人员对物业承接查验相关法规和物业承接查验运作内容及方法等知识的掌握程度和综合运用能力。 考试基本要求 掌握：物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法；新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。 熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。 了解：物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。 第五章 物业的承接查验 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。 （前一章的早期介入和前期物业管理，说的是不同的工作阶段，而从本章开始，就是具体的业务操作实务，虽然从理论上来说并不复杂，但是，需要关注细节问题，而且要注意符合国家的有关规定和要求）原先称之为接管验收，本次统一称为承接查验 第一节 新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接、查验工作流程如图5—1所示。 物业建成通过竣工综合验收 ↓ 物业管理企业组织人员进行承接查验 ↓ 对查验中发现的问题进行处理 ↓ 物业移交 图5—1 物业的承接、查验工作流程图 一、准备工作（四准备，了解） (一)人员准备 物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。（注意：要求技术人员的专业水平较高，尤其是工程技术和设备设施的专业能力） (二)计划准备 物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。 (1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排； (2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料； (3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 (三)资料准备 在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。 (1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等； (2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、 《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。 (四)设备、工具准备 在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。（例如：尺、量具、电工用具等） 二、物业查验的主要内容与方式（掌握） (一)物业查验的主要内容（5个方面） 1．物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。 2．物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位（有哪些）进行查验。主要内容包括： (1)主体结构及外墙、屋面； (2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； (3)公共卫生间、阳台；（举例） (4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。