物业管理实务冲刺班案例分析..docVIP

物业管理实务案例分析 案例一： 幸福花园小区是一个总建筑面积为9万平方米的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘新的物业管理企业，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主836户，其中有32户业主未出席业主大会、未投票选择新的物业公司，也没有与新的物业管理公司签订《物业服务合同》，他们认为新物业公司的服务水平、服务质量不及前一个物业公司，综上理由，拒交物业服务费。 问题： 案例中32户业主拒交物业服务费的理由成立吗？ 参考答案： 32户业主的理由不能成立。 因为：1.做重大决定及选聘物业管理企业等类似的大事应召开业主大会投票决定，只要超过2/3的具有投票权的业主同意作出的决定即可生效，不需要每一位业主都同意。 2.少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会形成的决定的效力，每一位业主都有义务遵守和执行。 3.案例中的32户业主不能以未签订物业服务合同为由拒交物业服务费。原因是： （1）物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员签订，相关的物业管理的法律法规并未规定要与每一位业主签订《物业服务合同》。 （2）物业公司为小区共用部位和设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已经与这32户业主形成了事实上的合同关系，这32户业主应该履行缴纳物业服务费的义务，如有欠费利息、滞纳金等费用也应当承担。 4.少数业主也不能以物业公司服务水平不及原物业服务公司为由拒交物业服务费。因为《物业服务合同》签订后所有业主都公平享有其中规定的权利和义务。如果少数业主不满意物业公司的服务水平和质量应该搜集证据，联合其他业主提议更换物业公司或改进物业公司的服务水平。 案例二： 业主李某在入住装修时，提出二次装修申请，通过了物业公司的审批，在装修的过程中，李某擅自改动卫生间的供暖管道的位置，被物业公司检查是发现，责令其停止施工并要求如期恢复，但李某认为，把供暖管道改动了不影响物业使用，也不存在安全隐患，所以对物业公司的决定未予理睬。因此物业公司向主管部门报告，但上级主管部门吃吃不予处理。在没有办法的情况下，物业公司要求李某写出一份“安全责任”保证书，内容为如出现安全事故，后果自负，并对李某罚款2000元后，未做其他处理。 问题： 李某的做法有何不妥？ 物业公司的做法存在哪些问题？ 上级主管部门在管理中存在哪些问题，应当怎样处理? 参考答案： 1.未经供暖单位运行，业主不应该擅自拆改供暖、燃气管道和设施。 按照《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》中的有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理，应当制止该装修行为的继续发生，在制止无效的情况下，向主管部门报告，并按照装修管理协议追究业主的违约责任。在上报迟迟得不到回复的情况下，不能让业主写份安全保证书就可以了，更没有权利对业主进行罚款。 上级主管部门在管理上存在失误，对上报的违规行为迟迟不予处理，按照相关的法律应对主要负责人进行行政处罚，包括批评、降级等形式。 案例三： 王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口的台阶上摔了一跤，腿部摔伤，医疗费花了1950元。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑，故与管理会所的物业公司理论，要求物业公司赔偿医疗费。 问题： 物业公司应该赔偿王大妈的医疗费吗？ 物业公司如何才能防范此类风险？ 参考答案： 1.物业公司是否该赔偿应该是情况而定。 因为（1）如果物业公司没有在湿滑的地面上置放明显的防滑警示，也没有采取必要的、适当的防范措施而导致王大妈摔倒，在这种情况下就应该赔偿。 （2）如果地面湿滑，但是物业公司做了充分的工作，树立了警示牌，在地面上放了防滑垫等等必要的措施，物业公司就不应该赔偿王大妈的医疗费。 2.物业公司怎样防范此类风险： （1）认真对照《物业服务合同》，严格按照约定服务，及时做好提醒防范工作。 （2）应该投保公众责任险，将此类风险进行转嫁。 案例四： 某物业管理公司接管住宅小区之后，当日就接到很多业主关于小区环境差的投诉和抱怨，有些业主甚至扬言为此拒交物业管理费。对于追逐高品质的现代人来说，居住环境越显重要。 问题： 物业管理企业在物业各项环境管理早期介入方面能起到什么作用，应做些什么工作？ 参考答案： 1）物业管理企业在正式接管物业之前可以对建筑物设计、环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能够满足业主和使用人的环境要求参与决策，从而起到一定的积极作用。 2）环境管理的早期介入，主要应完成下列几项任务： A参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住 面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。 B协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建