第二章房地产价格的形成.pptVIP

第二章 房地产价格的形成 回顾思考： 1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同(销售价格相同），则理性的买者应购买哪一块地？ 一、 劳动价值论 商品的价格是商品价值的货币表现。 价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动的结晶。 地价不仅仅反映了已投入到一宗房地产所在地块的劳动量大小，更主要的是反映了将要投入该地块的劳动的生产率水平和已投入及将要投入到该地块周围环境中的劳动量大小。 二、效用价值论 商品的价值是由商品的效用大小决定的。 三、供求理论 需求——在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，人们愿意而且能够购买的数量。 三、供求理论： 房地产的供给量在较短的时间内具有一定的刚性，而在较长的时间内具有相当的弹性。 第二节 房地产价格形成的内在机制 一、供求原理 商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是均衡价格 当市场价格高均于衡价格时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使其下降； 当市场价格低于均衡价格时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升。 二、最高最佳使用原理 均衡价格实际上是竞价过程中最后一名需求者所出的价格，而它又是所有竞价中的最高价。它必然对应于该宗房地产的最高最佳效用。 房地产的均衡价格是由其最高最佳效用所决定。 三、均衡与适合原理 房地产达到最高最佳使用的两个前提： 均衡：房地产内部各组成部分（如土地与建筑物，再如建筑结构与设备、装修）处于均衡状态。 适合：房地产本体与周围环境处于适合状态。 一般而言,容积率分为 　　独立别墅为0.2~0.5, 　　联排别墅为0.4~0.7, 　　多层住宅为0.8~1.2, 　　小高层住宅为1.5~2.0, 　　18层高层住宅为1.8~2.5, 　　19层以上住宅为2.4~4.5, 四、替代原理 具有相似地段、相似建筑类型、相似房型，在效用上就具有相似性，就有相互替代性。 对于能够相互替代的房地产，人们必然以价格低的来替代价格高的。 对于价格相近的房地产，人们必然会对它们的地段、建筑材料、房型、环境等方面进行仔细比较，然后以效用大的替代效用小的。 五、变动原理 房地产的均衡价格并不是固定不变的，当需求曲线整体运动时，均衡价格也发生了变动。 六、预期原理 一宗房地产的价格，首先取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期。 第三节 影响房地产价格的因素 一、从成本构成角度分析的影响因素： 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 二、从与房地产价值的关系角度来分析的影响因素 决定房地产市场价值的四个基本要素： 效用(Utility)：有用性；引起占有欲的能力。 稀缺性(Scarcity)：供应相对于需求不足的程度。 需求(Demand)：有占有欲并且有能力购买的量；有效购买力。直接需求、投资需求、投机需求 可转让性(Transferability)：可以改变所有权或使用权的可能性。 三、从自身性质的角度分析的影响因素 经济因素 社会因素 行政与政治因素 理化因素 四、从影响范围的角度分析的影响因素 一般因素：对一个地区的房地产价格产生全盘影响的宏观因素。 区域因素：对城市内部某一个特定区域内的房地产产生普遍影响的因素。 个别因素：来自于房地产本身的因素，即房地产的本体状况 。 练习： 1、 一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（ ） A．降低 B．提高 C．没有影响 2、 下面的说法正确的是（ ） A．房地产价格与利率正相关 B．房地产价格与利率负相关 C．利率上升，房地产价格也会上升 3、 居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )。 A.周围环境状况 B．安宁程度 C．交通是否方便 D．与市中心的远近 4、 工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看( )。 A.位置有利于原料和产品的运输 D．废料处理及动力取得 C．接近大自然 D．私密性 5、 一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（ ） A.引起房地产价格上涨 B.引起房地产价格下跌 C.起着稳定房地产价格的作用  * * 2、某宗用地面积为2000平方米，容积率为5，预测建成后房地产的单价为5000元/平方米，请你估算建成后房地产的价格。 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/平方米。 A、100 B、300 C、600 D、900 第一节 经济学理论与房地产价格形