20110423商业规划与设计-宋文波.pdfVIP

商业规划与设计 商业规划与设计 主讲 宋文波 一、商业的演变和发展 1.商业的概念 商业亦称“贸易”是从事商品流通的部门或场所。可分为：对外贸 易和国内商业，国内商业又分为批发商业和零售商业。批发商业如： 农批市场，电子商品批发市场，纺织品批发市场等各类别专业批发市 场。零售业：超市，百货，士多店，街铺等。 2.商业的职能 商业的主要职能，是进行商品的收购，销售，调运和储存，是联结 工业同农业，城市同乡村，生产同消费的桥梁和纽带（所以不能简单 理解，商业不仅是指商品的交易，也包括收购，调运和储存，但最终 都是为了完成交易。） 3.商业的产生、发展和演变 商业是如何产生的？ 首先商业交易的主体是商品，即用来交换的产品，由于人类社会进 步产生了社会分工，劳动者生产出来的茶品，用来交换就成为商品。 商品的流通固化下来部门和场所形成了商业。 伴随着商业的发展经历了三个阶段即从商业最原始的物物交换的集 市到货币与物品交换的市场，到货币与货交换，货币与债券的股市。 由于网络的产生和广泛运用，商业交易的场所也从实际的购物转为网 上购物，因此，未来商业的发展必将因为科技的发展而发展。 二、商业中心 1.商业中心的定义 商业中心的定义：两重含义 （1）担负一定区域商业智能的中心城市，一般具有商品集散位置 所造成，便捷的运输条件，良好商业环境和广阔的腹地等。 按其规模分为全球性，全国性大型商业中心，地区性中型商业 中心和区域性小型商业中心。 （2）指商业，也即城市内部商业活动集中的地区，具有较完善的 商业设施，较完备的商业货物和服务配套行业。 2.商业中心的等级及规模 等级依城市的规模而定： 特大城市一般分：市级，副市级，区级，社区（街道）级商业中心 大中城市一般分：市级，区级，社区（街道）级商业中心 小城市一般分： 市级，社区（街道）级商业中心 三、商业规划 1.商业布局的定义 商业布局，一个国家的地区或城市按照一定的目的原则，根据各种 商业结构和活动的特点和各地经济与人文地理条件，对商业进行合理 的空间位量安排，从而形成各展所长，密切配合，互相促进的有机商 业体系。 2.商业布局的原则 布局的原则： （1）商业与人文环境相结合 （2）集中与分散相结合 （3）专业性和综合性相结合 （4）固定式和流动式相结合 （5）国营与私营 （6）集体与个体摊点相结合 （7）大中小型相结合 3.商业的选址 从城市主体的商业布局出发，结合开发商自身的特点和实力，按 照商业布局的几大原则，选择合适的城市的区位，获取土地。 用行业的话叫做，商业地产。第一是地段，第二是地段，第三还 是地段，其实质是选择地段的重要性。 以下是我在商业项目选地的21个要素： 1.城市规模，容量,人口密度 12.对环境影响 2.距离和位置 13.出让条件 3.形状 14.规划的条件 4.规模 15.同类竞争 5.可达性 16.公共交通 6.昭示性（可辨识性） 17.企业号召力 7.地质地貌 18.地方政府信誉度 8.周边环境和配套 19.政策风险 9.税收