不动产经营管理复习资料.docVIP

房地产，广，一个国家、地区、城市所有房产与地产总和。狭义，房屋建筑物与建筑地块的有机组成整体。房地产整体产品，凡是提供给市场的能够满足消费者或用户中需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物、土地和无形服务。前者包括物业实体及其质量、类型、品牌等，后者是可以给消费者带来附加和心理上满足感的服务。三个层次内容：核心产品（最基本层次，提供最基本的效用和利益）形式产品（目标市场消费者对于某一需求的特定满足形式、如物业质量）延伸产品（各种附加利益的总和如售后服务等）房地产特性：位置固定性、产品整体单一性、使用长期性、效用多层次性、价格的保值增值、价格的相互影响性、消费和投资的双重性、开发建设资金的大量性、开发周期的长期性。基本理论【地租：泛指物主把他所有的土地、房屋和任何财物租给他人利用所获得的报酬，实质是土地所有权在经济上的实现。地租必然与土地所有权相联系，有土地所有权不一定产生地租。级差地租：优、中等土地的个别生产价格与劣等土地生产条件所决定的一般生产价格之间的差额。级差地租1，肥力和位置2不同次投资。地价：购买土地所有权的价格。影响因素:一般因素（土地制度、城市规划）区位因素（位置、基础设施条件、规划限制、环境质量）个别因素（面积位置形状、容积率、使用年限）地价变动规律：地价呈整体上升趋势（社会经济发展水平提高、人口数量及家庭户数增加、土地投机）地价变动周期性（经济发展周期性、政府调节）地价变动地区差异性、地价在房地产中比重越来越大。】房地产扩大再生产理论1实物生产过程（开发销售使用报废再开发，关键在销售）2房产价值链（资本投入、物业建成 、资本回收，关键在销售和资本增值的实现）顺利进行在于结构合理、产销对路。房地产价值和价格理论因装修改造而增值、因供不应求或供大于求而增减值、最终因物质精神两方面严重磨损报废，仅留残值 社会福利理论“福利国家理论”为代表。观点（政府应该干预经济以调节资源和国民收入分配，保障社会福利，维持全体公民最低生活水准）政策主张（无偿低偿向低收入者提供教育医疗和住房，实行失业保险，实行农产品补贴）指导意义（地租、地价、再生产理论都以其为指导，用政府补贴来解决再生产过程中的实物和价值的循环问题，我国对此有借鉴）国家宏观调控理论：在市场经济中用看不见的手来调节其价格与供求，而对于既稀缺又极端重要的土地，必须强调政府看得见的手，以避免市场失灵造成的损失浪费。房地产制度属性和功能理论：客观性和有效性，凡是具备以上属性的房地产制度都是有保障功能和激励功能的。保障是产权关系各主体经济利益的保障、激励是对产权关系个主体开发利用经营管理房地产等方面的积极性的调动，还有派生功能，协调。抑制、资源配置。房地产产权理论，在房地产所有者与使用者之间，中央政府与地方政府之间，适当划分房地产产权，以便调动各方面积极性，以利于房地产市场经济正常运行，降低房地产产权制度成本，提升房地产产权制度效益 房地产区位理论1城市内部不同用途下区位与土地价格关系（商业用地区位和商业用地价格：地理位置、居民分布、城市性质；工业用地区位和工业用地价格：工业集聚度、交通状况；住宅用地区位和住宅用地价格：明显的微观区位选择性。离城区近、交通便利、配套完善、人文环境和自然环境优美、治安较好地区，房价地价偏高）2不同层次上的区位和城市土地价格的关系（微观区位和城市土地价格、中观区位和城市土地价格、宏观区位和城市土地价格）房地产市场营销环境：在与其他企业、消费者和社会参与力量共同作用下开展其市场营销活动。这些影响房地产企业营销活动的外部力量和内部因素构成房地产企业的市场营销环境。特点：关联性、判别性、动态性。构成：社会环境（政治和法律环境、人口环境、经济环境、自然文化和技术环境）；产业环境（房地产市场管理、房地产法规制度管理、房地产产权产籍管理、房地产金融、房地产科研设计、房地产人才培养）微观环境（企业内部环境力量、各类资源供给者、各类营销中间人、消费者、竞争者、潜在的关注和影响房地产企业的公众）房地产市场细分市场细分策略在房地产营销中的具体应用，从购房者的需求差别出发，以购房者需求的立足点，根据购房者购买行为的差异性，把购房者划分为具有类似性的若干不同的购买群体，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。市场营销三个阶段（大量营销阶段，销售者大量生产，有利于降低成本，获得规模效益；产品差异化营销阶段，不同特点风格质量；市场细分下的目标市场营销阶段）细分作用是手段不是目的1有利于销售者找到有用的市场方向，搞好市场定位2有利于销售者集中力量，把握市场目标，占领市场3有利于销售者有针对性的制定营销组合方案。原则：差异化、可衡量性、可进入性、效益性细分步骤判断某特定产品的市场是什么；将市场按一定的特性和指标细分；判断不同子市场之间有没有明显的差别以及差别是什么；评价各自市场在目前