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第五章 家政服务公司的选址 家政服务系统的研究越来越受到社会的重视，具有非常重要的意义。选址是家政服务系统得以蓬勃发展的关键环节。选址中，社会效益和经济效益是非常重要的。市场上的商铺供应量持续上升，无论类型、地段、铺型、设施，都给家政服务中心及其连锁分店提供了很大的选择余地。因选址不当而折戟商场的创业经营者比比皆是，可见选址在家政服务经营中的重要性。应该开阔思维，科学的，有技巧的选址，以便避免一些细节风险。 一.选址时，可适当仿效欧美企业，遵循“4M”的标准。 国外的企业在选址时，往往考虑以下三方面：1、“Area Development ”；2、“Site Selection”；3、“Business Facility and Management” 。他们都很关注产业链、产业集群和产业地带，除了考虑地区受教育劳动力数量、资源等诸多产业环境的构成因素外，还会考虑当地政府的支持力度。我们在选址时，可适当仿效欧美企业，遵循“4M”的标准：1、把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；2、把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；3、把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等等；4、把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。 二.运用类比法及多元回归分析法选址。 类比法及多元回归分析 （Analog method and Multiple regression analysis）法的可操作性比较强，它的指导思想是：在统一连锁体系内，各分店的商品或服务项目的种类、结构、经营管理等基本一致，各分店的销售额与店址条件密切相关。类比法及多元回归模型的实质是利用已有分店的店址条件与销售额来预估待选店的销售额。 类比法又叫相似店铺法。利用类比法进行选址工作首先要确定影响各连锁分店销售状况的因素，连锁系统不同，所考虑因素也不同。例如：肯德基在选择分店时着重考察商圈内的城市人口的数量、有小孩的家庭数量、经济状况以及流动人口的特征等等；美国的百货连锁店“Filene’s Basement”经过长期的选址实践总结出商圈内固定人口的数量、经济状况、受教育程度对其销售额有显著的影响。有关决策者将待选店与已有的连锁分店进行比较，找出与待选店在上述各方面特征最为符合的现有分店，将其销售额作为待选店的销售额，结合系统的盈亏平衡，再作选址决策。 利用类比法进行店铺选址，决策者的经验和判断非常重要，虽然带有一定程度的主观随意性，但由于影响选址的影响因素，尤其是定性因素很多，决策者的主观判断必不可少。类比法是实践中应用最为广泛的一种选址方法。包括肯德基在内，“Filene’s Basement”运用类比法进行选址也获得了成功。 以类比法为基础的操作性最强的方法是多元回归法。该选址方法首先也是根据连锁系统的选址实践来确定对连锁店销售额有影响的因素，例如：商圈内的顾客人口数量、受教育的程度、经济状况、流动人口的数量等等；其次是将已有零售店的销售额与其影响因素进行回归分析，建立一个多元回归方程，用来预测待选店址的销售额，结合盈亏平衡，再作选址决策。 多元回归方程的一般形式为： Y= a0+ a1X1+??????+ Xi+??????+anXn 式中Y：分店的经营业绩，通常以销售额来表示 Xi：与分店的经营业绩有关的因素，例如：固定人口数、流动人口数、竞争状况及其他 ai：表示系数 多元回归分析法利用数学模型反映了分店销售额与诸多影响因素之间的关系，它在考虑影响因素的全面性方面具有较大的优势。而且，通过对已有同类型店的有关数据进行回归分析能对分店经营业绩与各种影响因素之间的关系作出准确的描述，实现对各种因素作用方向、作用大小衡量的数量化，从而使得对分店经营业绩的测算由粗略的估计转向相对精确的定量。对于家政服务中心连锁分店的选址来说，多元回归分析法是一种有效的方法。 三.家政服务中心分店选址具体方法。 先大体选出可供选择的商圈（商圈，通常指某固定商业经营单位可能完成某商业行为的顾客所分布的地理区域），然后对商圈的市场机会、竞争环境、以及商圈内的消费者特征进行具体分析，从而为进一步制定市场经营战略提供指导依据。 　　1.在确定商圈前，预测有效客流是选址不能忽略的。 　　在确定商圈前，对一个地区的“人气”做一个科学的分析，对有效客流进行一个预测，是选址不能忽略的。 不妨对选址作一下要求。 　　（1）500米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于150户。 　　（2）位于社区的商业中心街道。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东。尽可能位于十字路口的西北拐角。 　　（3）与集客力较强的品牌门店和公共场所相邻，并有责任为顾客提供舒适放心的周边环