销售快速增长,投资稳步上升.doc

销售快速增长，投资稳步上升 ——2013年上虞房地产市场调研 房地产业是投资、开发、经营、管理和服务行业，属于第三产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业具有基础性和先导性的产业。主要是受惯性作用、大楼盘宏观形势倒逼推进和新项目大量开工等因素影响 2013年上虞区房屋施工面积416.46万平方米，同比增长17.9%，其中新开工面积123.52万平方米，同比增长72.2%，占房屋施工面积的29.7%；房屋竣工面积60.46万平方米，同比增长0.4%。在2010年至2013年四年期间，上虞区房地产施工房屋面积持续增长，竣工面积保持稳定，新开工面积在经历了两年的下降后，在2013年出现了回升的势态。 （二）房地产开发新政取得实效，销售面积增加 2013年全国各地的商品房销售量虽都有下降趋势，但上虞区商品房销售再现火爆。自去年以来，政府多项暖市政策的出台，以及随着二手房市场的交易率提高，使得今年第四个季度的商品房销售异常火爆，第四季度商品房销售面积到达33.62万平方米，占全年销售的41.55%，实现销售额27.8亿元。纵观全年，上虞区商品房销售面积80.92万平方米，比上年增长80.4%，实现销售额68.97亿元，比上年增长81.0%。其中商品住宅销售面积72.4万平方米，比上年增长81.5%，实现销售额63.2亿元，比上年增长80.0%。 （三）房价略有上升，但总体上尚比较平稳 2013年全市城区新建商品住宅销售均价为9996元/㎡㎡㎡㎡11730元/㎡ （四）普通住宅量增大，住房供应结构趋于合理 近几年，我区不断合理扩大经济适用房和廉租房的建设力度，住房供应结构不合理现象有了明显的改变。从数据上看，2013年，全区总施工面积416.46万平方米，其中住宅面积339.9万平方米，住宅中90平方米（包括90平方）以下为58.8万平方米，占住宅面积的17.3%，90-144平方米（包括144平方）为197万平方米，占住宅面积的58%，占幅同比上升9.7%，144平方米以上为84.1万平方米，占住宅面积的24.7%，占幅同比下降5.4%，其中别墅、高档公寓的面积为为11.3万平方米，占住宅面积的3.3%。相比于前几年，适合居民需求的中低价位、中小型普通住宅量逐渐趋于合理布局。反映出开发企业在目前商品房市场不景气的情况下，积极调整开发结构，加大了对普通商品住宅的投入，以应对市场销售不畅的局面。 （五）房地产税收收入快速增长，贡献率稳步上升 2013年，上虞区财政总收入78.38亿元，同比增加7.5%，其中房地产业税收收入7.7亿元，同比增加74.7%，占财政总收入的9.8%，占幅同比增加3.6%。房地产税收收入的快速增长，提高了其在财政收入中的占比，成为了我区财政收入的重要来源，为我区的经济发展提供了物质基础的保障。 （六）二手房市场异常活跃，二手房价趋于理性 2013年上虞区二手住宅成交套数3112套，同比增加25.3%，销售面积34.2万平方米，同比增加34.44%，特别是2013年第一季度，二手房销售面积达到了14.22万平方米，占全年的41.6%，二手房市场销售较为活跃。同时，从数据上看，2013年的二手房成交均价为5776元/平方米，同比下降130元/平方米，由此可见，二手房交易价格逐渐降低，二手房市场趋于理性。 （七）土地有形市场交易良好 2013年，上虞区房地产土地成交量100.3万平方米（1505亩），同比增加15.3%，入库房地产企业本年购置土地面积65.68万平方米，土地成交价款34.5亿元，分别比去年同期增加140.1%和123.8%，成交土地平均楼面地价5251元/平方米，同比下降7%，土地交易市场比较活跃，市场运行状况良好。 房地产市场运行中存在的问题及分析 2013年，上虞市房地产市场的运行发展较为平稳，但也存在着一些值得我们关注的问题，应引起有关部门及房地产开发企业的高度重视。 1、商品房施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加突出 从供应上看，2013年上虞市商品房施工面积已达到416.46万平方米，相比2010年，增长了60.0%，同时商品房空置面积亦有所加大。从销售上看，由于房价的逐步增加，居民的购买能力逐渐下降，使得投资性购房和自住住房消费需求增幅趋缓，商品房的供需状态将从“供需平衡”到“供大于求”的方向转变。从购买能力上看，有购房欲望但还未及时购房的对象，想买房，但是往往又会受到收入、就业等不稳定因素的影响，消费心理不足，进入观望状态。受这些因素的影响，房地产市场将由卖方市场转变为买方市场，供需矛盾日益突出。 2、开发资金压力不断增大，中小型企业面临生存困境 房地产开发资金的主要来源包括银行贷款、销售的预付款以及自筹资金这三个方面