投资商铺有何优势.docVIP

投资商铺的优势 　　商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下，投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。 　　一、商铺热销的原因 　　1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展； 　　2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。 　　二、投资商铺的优势 　　1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益； 　　2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的； 　　3、具有高回报率：住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力； 　　4、具有投资潜力： 　　三、商铺投资者的类型 　　1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商； 　　2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。 　　四、商铺的主要类型 　　1、新建住宅底商：目前已成过时趋势； 　　2、已经形成规模的大型商业街区： 　　3、大型人流集散地： 　　五、商铺投资的类型：购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。 　　六、商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。 　　七、商铺价值的市场分析 　　1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍； 　　2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划； 　　3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要； 　　4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的； 　　5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为； 　　八、商铺投资收益率的计算 　　1、租金回报率分析法 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×１２/购买房屋总价 　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　2、租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 　　弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　3、ＩＲＲ法（内部收益率法） 　　公式：ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入 　　优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。ＩＲＲ收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ＩＲＲ则是按复利计算。 弊病：通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。 　　九、投资商铺的风险因素及防范 　　1、政策风险：产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的； 　　2、行业风险：行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险； 　　3、操作风险的防范：注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机，注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与自身特性。 　　十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎性原则。 　　我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购买商