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杭州地下商业物业评估思路的初步探讨 (吴哲娟何晨欢汪光龙唐晓玉) 摘要：本文从房地产评估公司的视野出发，总结了杭州市地下商业物业的现状，提出 影响地下商业物业价值的主要因素，并对传统评估方法的使用难点进行了分析。 关键词：地下商业物业价值的影响因素评估的基本思路 随着城市发展、人口增长，土地的过度开发利用导致人类的活动空间越来越狭窄，人们 不得不通过利用地下资源增加土地的利用率，以满足人类对土地的需求。同时随着城市的进 化，核心商业街区的土地资源的价格上涨，尤其是成熟商业用地的稀缺，带来高额的开发成 本。由于新建成的商业大厦竞争环境的恶化，使商业项目开发风险越来越大，因此政府及开 发商将目光投向地下商业空间，本文将从以下几点来初步探讨地下商业物业评估及其注意事 项。 一、地下商业物业的概念及特点 地下商业物业是地下建筑的一种类型，具有有用性、稀缺性和有效需求的特性，主要是 指位于零售百货购物中心、专业市场、街区商铺等的地下商业物业及地铁商业物业。 地下商业物业之所以越来越多，主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的 需要，这些商业物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。二是随着城市核心商圈 里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间，而政府也需要 通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。三是 随着城市人口的增多和交通拥堵，大城市的地铁建设突飞猛进，给地下商业的发展带来前所 未有的巨大机遇。 相对地上建筑商业物业，地下商业物业有一些自己独特的特点，如可视性差一因为比较 隐蔽，人流量较少，导致影响收益水平；因为建筑较为封闭，很难接触到自然风及光线，空 气压抑，潮湿，环境问题较突出；同时地下施工比地上要复杂的多，工程造价高，约为地上 建筑的2—4倍。 同地上商业物业一样，地下商业物业也是集实物、权益、区位三者为一体的综合体，依 法可以登记确权，也为地下商业物业的评估提供了法律依据。如2004年7月8日公布的《杭 州市土地登记办法》明确规定，依法取得地下空间使用权的单位和个人，可以申请登记独立 的地下空间，其土地权利则确定为地下空间土地使用权或土地他项权利，以出让方式取得的， 确认为地下空间出让土地使用权，以划拨方式取得的，确认为地下空间划拨土地使用权。2013 年5月11日施行的《浙江省地下建筑物登记暂行办法》第六条规定国有土地范围内经依法批 准建设的地下建筑物，申请人可以向房屋登记机构申请地下建筑物登记，第八条规定地下建 筑物按照地下空间整体、层、套或间等基本单元进行登记，第九条规定地下建筑物可以记载 建筑面积。 做为经济较发达地区，杭州市的地下商业物业起源较早：位于延安路的龙翔服装市场做 为杭州地下商业物业的鼻祖诞生于1996年，其地下一层小商品市场常年生意盈门，为延安 路取代解放路成为商业一条街立下汗马功劳。其后与其一路之隔的天阳明珠商业中心、工联 精品服饰城更是将地下商业发展至地下二层。随着之后的各综合体轰轰烈烈地纷纷上马，以 元华商场、涌金广场为代表，其地下商业空间被分隔至小套出售给小业主。近两年，随着杭 州地铁工程的开建，又兴起地铁商铺的概念，根据相关规划，武林广场的地下空间将成为杭 州最大的地下商城。 地下商业价格影响因素 在对杭州市的地下商业价格的影响因素调查中，我们发现，其商圈、交通连接方式、可 及性、建筑面积、管理方式等因素往往决定的地下商业的市场价值。 商圈：商圈决定了人流量，对商业物业而言，商圈的影响不仅是地上商业物业的重要的 影响因素，同时它也是地下商业物业市场价值的决定性因素。如处于杭州的延安路市级商圈 的工联大厦、兴合大厦、明珠商业中心等一批地下商业项目，受其商圈的影响给地下商业物 业带来了大量的客流。 交通连接方式：地下商业最常见的交通连接方式就是地铁连接，地下商业街具备交通功 能，缓解道路的交通压力，具备通路性质，为广大消费者提供便利的同时，也带来巨大的人 气。地下商业街与交通枢纽整合，解决了一个最根本的问题，就是顾客源。而且是几乎强制 性地引导客流进入地下商业街，烘托商业气氛，刺激人们的消费冲动。只要商品结构比较合 理，一般都能获得较好的经济效益。 可及性：所谓的可及性，指的是达到不同楼层的便利程度，如以平面道路作为出入口， 则一层为最可方便达到，可及性最好；如以二楼作为主要进出口，则以二层的可及性程度最 高；随着楼层的逐渐往上，可及程度递减。随着电梯设备