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市场比较法中因素调整过程的改进 ——归一法与Hedonic模型法 郑思齐刘洪玉 (清华大学房地产研究所) 摘要：针对市场比较法的因素调整过程中调整因子和加权系数均由估价师凭经验确 定，难以避免偏向性评估的问题，本文提出了两种能够利用可比案例信息直接计算调整因 子和估价对象价格的方法——归一法和Hedonic模型法。归一法可直接求出调整因子和 估价对象价格，不需加权平均；Hedonic模型法通过建立模型，估计出房地产属性的隐含 价格，可直接用于评估。这两种方法需要比普通的因素调整方法更多的信息，其系数具有 较强的经济含义，评估的精确度和公正性也能够得到保证，适用于我国目前的房地产评估 业。 关键词：因素调整；调整因子；归一法；Hedonic模型法 1问题的提出 在房地产估价的几种方法中，市场比较法最能体现房地产估价的基本原理，且最为直观，因此 在有条件选用市场比较法估价时，估价师会首选这种评估方法。因素调整修正是市场比较法中的 一个重要步骤，当可比物业在若干重要因素方面(例如交易时间、地理位置、交通状况、容积率等等) 与待估物业有差别时，需要利用调整因子(或称修正系数)对可比物业的价格进行调整，使之逼进待 估物业的价格。最后将几个可比物业的调整后价格进行加权平均，得到市场比较法的估值结果。 因素调整的过程中存在着较多的不确定性因素，主要体现在调整因子的取值和加权系数的取 值上。在目前，这两组系数的取值基本是依赖估价师的经验。例如调整因素中的交通状况，如果待 估物业临近次要干道，而某一可比物业临近主要干道，则该可比物业的价格就应向下调整，但究竟 调整多少，并没有明确的规定或理论依据，主要由估价师参考行业惯例和自己的评估经验确定。可 能有的估价师认为应下调总价值的2％，有的认为应下调3％，甚至更多。而在将若干个可比物业 调整后的价格加权平均为待估物业的价格时，各个可比物业所占的权重也依估价师的不同而不同。 例如有三个可比物业，可能有的估价师认为权重应当各取1／3(等于直接平均)，而有的估价师就认 为应当取25％、25％、50％。 这种不确定性将会导致一些问题。第一，随意性较大。不同的估价师对调整因子的把握不同， 就会出现各异的结果。虽然在百分比上可能相差不多，但由于房地产价值一般偏高，其绝对值有时 会差很多。第二，难以察觉和避免估价师为迎合委托方的需要而随意调整价格的情况。当需要交 出让金或者税费时委托方往往希望将价格评估得低一些，当需要抵押贷款时又会希望将价格评估 得高一些。如果估价师为了迎合委托方的要求而在调整因子和加权系数上做手脚，然后将这些系 数的取值都归于自己的“经验”，委托方和估价报告的其他使用者往往很难辨别估价师究竟是按照 经验进行公正评估，还是有所偏向。 实际上，调整因子是有其在经济学上的含义的。调整因素主要是物业的一些属性(包括物理属 性、邻里属性和区域属性等)，某一属性的调整因子就是指可比物业和待估物业在该属性上的差别 1542003中国房地产估价学术研讨会论文集 对于消费者的价值(或该价值占物业价值的比例)。例如上述交通状况的调整因子，就是指临近主 干道与临近次干道相比，能够为消费者(业主)增加的价值(或该价值占总价值的比重)。同时，加权 系数也是有意义的，如果某一可比物业与待估物业的情况很类似，其权重就应当比较高，反之亦然。 因此，在理论上这两组系数都是有确切值的，只是由于我们所获得的信息偏少而无法求得。 本文针对这一问题，提出了两种解决市场比较法中调整因子和加权系数随机性偏大的方法：较 简单的归一法和较复杂的Hedonic模型法，对其理论问题进行了探讨。前者的基本思路是利用可 比物业的信息同时求取调整因子和待估物业价格，从而避免人为设定调整因子，且每个可比物业经 调整后的价格相等，不需再进行加权平均。后者是利用Hedonic模型估计每种物业属性的隐含价 格(Implicit 地产价格的评估。 2归一法——同时求取调整因子和待估物业价格 2．1归一法的思路 假设有／／个可比物业，选取i个物业属性进行因素调整，则市场比较法的一般步骤可用矩阵表 示如下： S=P+A(XE—Z) (1) V