秀玉红茶坊选址分析报告完整.docVIP

选址分析报告 选址分析报告 一、新店周围地理位置特征表述 新店位于的丰和南大道与学府大道交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星”摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景观，绿湖豪城总建筑面积约万平方米，规划户数:2300户㎡梵顿公馆总建筑面积30万平方米，总户数:1946户10548元/㎡ 总建筑面积45万平方米总户数:200011357元/㎡ 4、地中海阳光：建筑面积292019平方米总套数：1165套11488元/㎡ 建筑面积270000平方米总户数：247410321元 中央香榭总建筑面积约50万㎡总套数2500套16064元/㎡ 总建筑面积30万㎡总套数：1850套10732元/㎡ 建筑面积：397676平方米14625元/㎡ 周边商业： 国际展览中心、国际体育中心、赣江新天地国际标准白金五星级绿湖大酒店 ㎡Mr.G元邦物业 ㎡商铺的物业费一般情况下比住宅物业费高1元3元/平方米/㎡ 南昌市商业用电0.99元/千瓦时。 根据网络资料，一家800平米，一月14000度大电饼铛5000W，烤箱6000W电开水器2000Wm3 根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）的规定：“7.1.2：当就餐人数不确定时，排水量可参照餐厅建筑面积进行计算，每平方米餐厅建筑面积每天排水量可按0.040～0.120m3 计算”。 【如图所示，以黑色五角星为新店铺选址，而黑色方框表示一个面积约为63000平方米的大型购物中心。该购物中心的规模在报告的第一部分有附图。黑色五角星所在的街道为购物中心外围的一条商业街（地图测距263m)，街道两边全部开发为商铺，到时候新店铺依靠该购物中心及商业街的聚集效应将获得更远的辐射范围。】 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 1、商圈内商业环境 新店铺所处商圈属于混合型商圈，既有住宅区也有商业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商圈。 新店铺位于安泰.绿湖广场购物中心娱乐中心外围的中高档商业街，购物中心占地面积63000平方米，多层经营满足消费者多种类的购买需求。更有购物广场外围263M长的中高档商业街，商业街两边商铺林立，是餐饮服装等休闲娱乐的集中营，更大程度上吸引着商圈内的消费者。 如图中三角形所示位置，分别为红地毯电影院和新华银国际影城两大电影院和大型新华书店，还有位于图中右侧边际商圈中的南昌之星游乐场，极大的增添了商圈内的娱乐性和教育性，吸引着更多的流动人口。 位于图中右下角的次要商圈中更是包含了南昌红谷滩新区的重要部分南昌国际展览中心，南昌国际展览中心是大型现代化、国际化、专业化的会展中心，也是高标准、大规模、多功能的现代化展馆≈5417人 RE：每顾客平均购买额 根据餐厅收费情况（种牛排30到100以上不等茶水价位在20到60不等㎡ ≈271 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 1、消费层次 从上面两幅图来看可以大致介绍出南昌市居民住房房价的一个基本情况。 先看图1，拿房屋价格最高的12月来对比，南昌市区住房均价为9366元/平方米。而看本报告第一部分列出的商圈内各小区的房价情况不难发现，商圈内所列校区的房屋均价全部10000元/平方米，大于南昌市住房均价600元/平方米以上。且其中中央香榭、海域香廷更是主打高档洋房，别墅，主要针对的就是城市的高档消费群。再看图2，南昌市房价10000元/平方米以上的住房只占30%。 由此可推出商圈内的居民消费能力如同小区档次，大部分为南昌市区中的中高档次消费者，消费能力较强。且据调查，2012年9月份，社会消费品零售总额18227亿元，同比名义增长14.2%距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。公交225、233、235、245、50、506路规划中的地铁号线 次要商圈购买力=（2474+487+2500）*70%*350*5%≈66，897元 边际商圈购买力=（1850+2000+2000）*70%*350*2%=28，665元 该新开店铺的营业潜力估计为：181570+66897+28665=277，132元/月 2、开店投资与经营给用测算 （1）开店前期投资预估 ①房租红谷滩万达广场临街一拖二双层黄金铺 456.12(㎡)元/平米/月红谷滩怡园路旺铺 ㎡65 元/平米/月㎡元每平方米的为低档次装修；至元每平方米的为中档装修；至元每平方米为高档装修；000元每平方米以上为超高档次装修。由于新店铺定位中高端，合理估计新店装潢费用1800元/平方米 即：1800*382