合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提..pptVIP

* * 　　　　　　　　　　　　合? 法? 原? 则?? 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：??? (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 ?(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 第三章　　房地产估价原则 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。??? 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： (1)保持现状前提。 (2)装修改造前提。 (3)转换用途前提。??? (4)重新利用前提。??? (5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。? 估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。? 在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点． 替? 代? 原? 则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 ??? 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点： ? (1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 ? (2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 第四章市场法 　　　　?4．1? 市场法的基本原理 4．1．1? 市场法的概念．市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。?4．1．2? 市场法的理论依据．市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。?4．1．3? 市场法适用的对象和条件．市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；4．1．4? 市场法的操作步骤??? 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实