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城中村改造中的土地问题浅析 赵美珠 河北经贸大学 050061 下达行政规定，将城中村所占用的集体建 设用地，统一登记转为国有士地，原集体建 设用地使用权相应转为国有建设用地使用 政府改造模式是指由地方政府作为城 权，地上房屋的拆迁及补偿安置参照城市 【文章摘要】 中村改造活动的主体和责任人，全面负责 房屋拆迁补偿安置制度实施。这种程序不 城市化进程的加速，城中村现象日 城中村改造政策、城中村改造方案、村民住 同于土地征收程序，亦不同于土地征用程 趋成为城市发展的症结，于是对城 中村 宅拆迁补偿方案、村民安置方案与村民安 序。 的改造就成为城市建设的重要组成部 置过渡等方案的制定和具体实施，包揽与 就未选择土地征收程序而言 ：首先， 分。通过城中村的改造，实现 了土地产 城中村改造有关的所有工作的一种改造模 从土地征收制度的法律规定来看，土地征 权的转变，也为城市建设提供了所必需 式。村民自我改造模式是指政府无须投入 收补偿制度不适用于城中村拆迁补偿安置。 的土地，使土地利用更加充分、合理、有 财政资金，仅以优惠的改造政策指导城中 土地征收补偿，是依据土地的原用途进行 效，但改造同时一些关于土地的法律问 村改造活动，由城中村村民通过民主协商、 补偿，不考虑土地的区位价值。而城中村由 题也 日益显现 出来。本文试对城中村改 集体讨论的形式决定有关本村改造的所有 于所处地理位置优越，其土地的区位价值 造的相关概念、基本模式进行梳理，并 方案，并通过 自筹资金、自行补偿、自我安 是其土地价值的重要组成部分，在实施拆 针对城中村改遣过程中遇到的，土地产 置的原则完成 自我改造任务。开发商为主 迁时必须给予相应的补偿。其次，考虑到房 权转变模式，土地及地上附着物的拆迁 体的半市场化改造模式是在前述村民自我 地的一体性及城中村实际已成为城市的一 补偿模式等进行分析，以期更有效的指 改造模式的基础上，通过市场机制引入有 部分的特点 ，城中村改造中的拆迁补偿安 导实践。 实力的房地产开发企业，借助其雄厚的资 置 ，其实是对房与地的综合补偿，与城市房 金、技术实力和建设经验，通过签订合作协 屋拆迁补偿安置基本相同。并且无论是按 【关键词】 议的方式明确彼此的权利义务，合作完成城 土地征收程序还是在集体土地整体转制后 城中村改造；土地产权转变；拆迁补偿 中村改造的模式。 按城市房屋实施拆迁，最终都以被拆迁人 一 、 城中村改造的相关概念、基本模 由于城中村改造所需资金数额巨大， 得到合理补偿和安置为 目的，最终的结果 式 I．口J题 且需要因地制宜地设计好各村的改造方案， 均是集体土地转为国有土地。而且城中村 随着城市建设的发展，城中村成为城 而以开发商为主体的市场化改造模式既可 改造中，村民以及集体经济组织享受了土 市化过程中出现的一种普遍现象。目前，除 以缓解政府资金的局限性，使财政资金可 地增值收益，与当前法律和政策并不抵触。