浅议商品房预售资金监管制度发展_孙永辉.pdfVIP

房地产市场 CHINA REALESTATE 浅议商品房预售资金监管制度的发展 孙永辉 天津市房地产交易资金监管中心 一、预售资金监管的理论和法律基础 国城市房地产管理法》 在创设预售制度的同时， 对开发商而言，预售制度降低了行业进入门 也明确了预售资金监管制度的法律地位， 第45 槛和开发风险，缩短了开发周期，确立了谈判的 条规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的 绝对优势地位，实现了资金的快速回笼和无风险 工程建设。 也就是说，制度设计者从一开始就把 获利。 但对于购房者来说，则是支付全额的商品 预售资金专款专用作为预售制度的重要内容。 价格甚至用超额的付出，承担了几乎全部的商品 纵观预售制度 年的实施过程， 面对各地 20 生产和交付风险，世界上恐怕再也找不出这么不 不断的预售资金监管制度的创新和实践，与其他 公平的交易。 仅看了图纸就交了全款，其后要等 任何一项政策推行所引起的争论和喧嚣形成了 上一两年甚至更长的时间，而那个在开发过程中 巨大反差的是，房地产开发企业无一例外地选择 不知已经变成何种模样的交易标的还不确定能 了禁声，销售许可制度、税收改革、土地招拍挂、 不能如期交付。 显而易见，这一显失公平的交易 限购限贷、房产税，任一项制度的出台都招致了 其症结就在于卖家丧失了交易房款的控制权而 开发企业的口诛笔伐，而预售资金监管制度甫一 没有得到期房交竣的主导权，那么这就引出了房 亮相， 企业在公开媒体的反应却是出奇的平静， 屋交付之前预付款的占用和归属问题。 会计上的 那么我们是不是可以认为资金监管与之关系不 规定是这样的：企业应在发出商品时确认收入， 大以至于可以让其忽视呢？ 事实绝非如此，我们 在此之前预收的货款应确认为负债（预收账款）。 注意到， 没有哪项制度像预售资金监管制度这 也就是说这钱目前的所有权还不属于预售者，这 样，能让开发企业的决策者倾注如此多的精力去 一会计原则基本阐述了预售资金的客观地位。 道 亲自研究学习，并掌握的如此纯熟。 不说话绝不 理是对的， 但实际上预售资金要先行交与企业， 是因为不关心，其中原因只有一个，那就是一个 可钱一旦进入了企业账户，企业的决策者绝不会 不容质疑的共识：预售资金监管天经地义。 如果 眼睁睁地看着账面余额静静地趴在那里而无动 公开反对，那无疑是在挑战公理。 偶尔见诸公开 于衷， 资本运作规则下的改作他用或另有所投， 场合的理论探讨，也仅限于监管的严厉程度和制 势必造成购房款的实际风险。 所以，正常的推理 度推出时点的选择。 逻辑就是在房屋合格交付之前，钱不能进入开发 二、客观需求分头实践倒逼顶层设计 企业账户，或者即便进入企业账户也应该受到监 预售制度在 年实践过程中从来不缺乏关 20 督和约束，必须首先保证这些预付款用于项目的 注，随之产生的各类问题占据了各类媒体的大量 后续建设，待开发完成合格交付以后，风险得以 篇幅，这些问题成为了政府部门着力解决主要信 完全释放， 购房者的利益得以充分保障之后，企 访矛盾，还成为了各级法院民事审判庭的主