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物业经营管理 物业经营管理概述 1、物业经营管理的性质和管理对象 随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置。 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得物业管理业务 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。 分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。 短期开发投资就转变成了长期置业投资。房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。(一)位置固定性或不可移动性 (二)寿命周期长 (三)适应性 (四)各异性 (五)政策影响性 (六)专业管理依赖性 (七)相互影响性房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争 系另外，从市场竞争的角度来说，区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。 第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。 4、投资回收与投资回报的区别 回收：投入的资本收回——折旧、成本 回报：投入资本获得的报酬——利润、利息 5、盈利能力指标的分类 静态指标：投资回报率，现金回报率，静态投资回收期 动态指标：财务内部收益率，财务净现值，动态投资回收期 第四章 收益性物业价值评估 1、物业价格的特征 物业价格受区位的影响很大。 最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、总价格和单位价格 五、实际价格和名义价格 六、现房价格和期房价格 七、起价、标价、成交价和均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 十一、原始价值、账面价值、市场价值1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的 2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的 3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。 4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。 5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化 物业估价上产生了三