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案例——官司之外的话题： 政府如何依法行政 民营公用事业如何合理定价 在法院尚未一审判决之前，这场官司的输赢未可预料。在民营企业越来越多地介入公用事业的背景下，政府如何依法监管民营公用事业，民营公用事业如何合理定价，才是真正值得关注的话题。 律师赵军说：“对于省里批准的大桥收费标准，资中县政府不能自己说改就改。像这样的收费行政许可，其设定、修改、废止，都要严格依照法定程序进行，下级政府和部门肯定没有这个权力。” 作为县长，王和平不愿多谈这场官司。但这场官司提醒我们，在依法治国的时代背景下，政府机关一定要依法行政，依法办事。 “县政府被告到法院，已不算什么新闻。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。”四川省高级人民法院行政庭负责人说，“在法律意识不断增强的今天，如果政府和各部门不想吃官司，关键是要严格按照法律规定办事。” 案例——官司之外的话题 部分群众对收费标准和年限不满，也是引发这场官司的一个重要原因。尽管这个案件还没有最后判决，但有关方面应该从中吸取教训。这就是，政府决定重大事项，一定要科学决策、民主决策，广泛听取各方面的意见。 资中县人民法院负责人说，“如果当初有关部门广泛听取各方意见，肯定不会出现今天的情况。” 　　北京天则经济研究所所长、中国公用事业民营化研究中心主任仁盛洪说，公用事业经营的一个核心问题是定价。它并非完全的市场竞争领域，不可能让消费者自己定价，那样投资者肯定无利可图。定价时，我们需要科学的成本预测，充分的市场竞标和全面的社会听证。 一方是百姓利益，另一方是投资商的利益。如何兼顾双方？这对政府监管提出了挑战。“关键是要在保护消费者和投资者利益之间寻找一个平衡点，让投资者有利可图，但无暴利可得。”一位专家如是说。 　　据内江市代市长叶壮介绍，四川省委、省政府高度重视这场纠纷，有关部门正在研究新的收费标准和收费年限，估计明年３月可出台。 思考题 1、结合房地产投资分析的相关内容，从民营企业角度，试分析造成当前这种局面的最根本原因是什么？应如何避免类似事件的再次发生？ 2、如果你作为县政府的主管领导，你将怎样找到保护消费者和投资者利益之间的平衡点？试问此平衡点的获取有何重要意义？ 3、如果由你来确定收费标准和收费年限，你将如何确定? 4、结合案例，请谈谈你对房地产投资分析内容的理解及在实际工作中的注意事项。 BOT项目的投资分析 公式 若在今后n期内，第一期期末获得收益A，以后逐期增长率为s，要求收益率i，则现在投入P为： P＝A/(i－s)·［1－（1＋s)n／(1＋i)n］ ··i≠s时 P＝n A/(1＋i) ············ i＝s时 当n趋于无穷时， 如i＞s， （1＋s)n／(1＋i)n趋于0，则 P＝A/(i－s) BOT项目的投资分析 分析实例 某投资者以5000万元获得某收费路段25年的经营权，期望投资收益率16％，运营费用及税费为经营收入的15％，市场调查及预测知，该路段现年通过车辆为48万辆，今后逐年车辆增加5％，问平均每辆车收费多少即可达到投资者的收益目标？若政府物价管理部门规定平均每辆车收费为20元，该收费路段经营权欲通过拍卖出让，其它条件同上，问该投资者的最高报价为多少？ BOT项目的投资分析 解:本题为典型的BOT(建设－经营－转让 Build-Operate-Transfer)项目 （1）设每辆车平均收费为X元 由公式，则 5000＝48X（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］ 解方程得 X＝14.70元 （2）每辆车平均收费20元时，由公式（3－7）,则 P＝48×20×（1－15％）／（16％－5％）*［1－（1＋5％）25／（1＋16％）25］ ＝6804.60万元 第二讲 房地产投资分析与决策 ★房地产投资概述 ★房地产投资决策程序 ★可行性研究的内容 ★房地产投资分析的任务 ★案例——政府请客，凭什么要我们买单?! 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。 一、房地产投资概述 房地产投资的特性 1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。 ①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。 ②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体