房地产项目开发投资与融资.pptVIP

第二节 房地产项目开发投资环境分析 一、投资环境 投资环境是指被投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 二、投资环境的分类 （一）按各要素存在的物质形态分类 硬投资环境是指影响项目投资的各种外部物质条件。 软投资环境是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化条件。 （二）按各要素存在的范围分类 宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境。 （三）按投资环境的内容分类 社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法律环境、自然环境、基础设施环境等。 三、房地产项目投资环境要素 （一）社会环境要素 社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务。 （二）政治环境要素 政治体制和政权、政治局势、政策、战争风险。 （三）文化环境要素 （四）经济环境要素 宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境。 （五）法律环境要素 （六）自然环境要素 （七）基础设施环境要素 四、房地产项目投资环境评价 （一）投资环境评价的原则 系统性原则、比较性原则、时效性原则、定性分析与定量分析相结合的原则、实事求是，突出重点的原则。 （二）投资环境评价的标准 适应性标准、稳定性标准、竞争性标准。 （三）投资环境评价方法 等级尺度法、多因素和关键因素评估法、综合评价法。 第三节 房地产项目财务评价基础知识 一、财务评价概念 （一）财务评价的含义 ——指在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，预测估计项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 （二）财务评价的作用 1．财务评价是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分； 2．财务评价结论是主要的决策依据； 3．非盈利性项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数； 4．财务评价是方案比较和选取的重要手段； 5．配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利基础上进行经济合作。 （三）财务评价的原则 1．效益与费用计算范围的一致性原则； 2．效益与费用识别的有无对比原则； 3．动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 （四）财务评价的依据 政策法规依据、方法和参数依据。 （五）财务评价的基本原理 （六）财务评价的基础数据和基本财务报表 （七）财务评价指标体系 二、建设项目投资估算基本认知 （一）投资估算的作用 ①是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； ②是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； ③是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 （二）投资估算的阶段划分 1．毛估；2．粗估； 3．初步估算；4．确定性估算；5．详细估算。 （三）建设项目总投资构成 根据资本保全原则，当项目建成投入经营时，固定资产投资、固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息形成固定资产、无形资产及递延资产三部分。 固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有形态的资产。 无形资产是指能长期使用但没有实物形态的资产。 递延资产是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，主要是指开办费。 （四）建设项目投资估算基本方法 （五）建设项目总成本费用构成 1．总成本费用 ——指项目在一定时期内（一般为一年）为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。 制造费用是指为组织和管理生产所发生的各项费用。 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动发生的各项费用。 财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用。 销售费用是指为销售产品和提供劳务而发生的各项费用。 生产总成本费用构成（一） 2．经营成本 经营成本＝总成本费用－折旧费－摊销费 －维简费－利息支出 生产总成本费用构成（二） 3．可变成本与固定成本 在产品总成本中，有一部分费用随产量的增减而成比例地增减，称为可变成本，另一部分费用与产量的多少无关，称为固定成本。 生产总成本费用构成（三） 三、房地产项目经营税费主要税种 （一）与转让房地产有关的税费 1．营业税 营业税是对在我国境内提供应税劳务（包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业）、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 2．城市维护建设税 税费计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税（对房地产销售而言，仅指营业税）税额为计征依据，税率为7％，与“三税”同时缴纳。外