南京江宁项目管理知识分析报告.doc

目 录 环境篇 2 一.区域环境 2 1.区域位置 2 2.区域交通 3 3.区域属性 3 4.区域规划 4 二.区域经济 5 1、经济概况 5 2、产业结构 5 市场篇 6 一.分区市场研究 6 概述 6 1、岔路口镇 7 2、江宁经济技术开发区 10 3、东山镇商圈 15 4、科学园区 21 二.竞争市场分析 26 产品篇 28 一、项目分析 28 1、地块分析 28 2、周边环境 29 3、交通条件 29 4、市政配套 30 二、市场竞争分析 30 1、绝对优势 30 2、绝对劣势 31 3、市场契机 31 4、竞争威胁 31 三、项目调研汇总及初步结论 32 环境篇 一.区域环境 1.区域位置 江宁区位于南京市东南方向，北接南京市雨花台区，南面临近溧水区，东面靠近句荣市，西倚 2.区域交通 江宁城区位于南京南部，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。开放型经济发展迅速。截止到200年底,区累计批准三资企业136家，合同外资7.2亿美元，实际利用外37.2亿美元，世界前500强企业有家落户江宁。江宁经济技术开发区200年实现技工贸总收入.2亿元，财政收入.5亿元。工业竞争力显著增强。工业增加值占GDP的60%左右。200年底全区拥有工业企业300多家，其中年销售额亿元以上企业家，初步形成了电子信息、汽车制造、电力设备。高教科研等产来集群，引进了爱立信、西门子、摩托罗拉、统宝光电、华宝通讯等企业，引进了福特汽车、菲亚特汽车制造项目，发展壮大了南瑞继保电气、国电南自等企业和产业基地，新落户了南京医科大学、南京工程兵学院等高校。农业和农村经济全面发展。通过现代农业结构调整，形成了优质米、奶牛养殖、花卉苗木、西甜瓜等优势产业，培育了光明乳业等家龙头企业。“三资”开发农业成果丰硕，按照新的城市发展规划，将按照北扩城区，建园区，设进行产业结构调整。2004年实现国内生产总值亿元，增长% ；其中：第一产业增加值1.98亿元，增长3.6%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。社会消费品零售总额.6亿元，增长%。全社会固定资产投资亿元，增长%。财政收入亿元，增长%。 2003年江宁区产业结构分布比例 2004年江宁区产业结构分布比例 从上述这2个产业结构比例来看，近2年来江宁区的产业结构分布比例较为接近，由此也可以看出就近几年内江宁区对于产业结构发展还是持平稳发展的开发理念。 市场篇 一.分区市场研究 概述 以江宁板块著称的房地产业发展迅速，一批高品质、高档次、设施齐全、环境优美的高尚社区加快了南京主城人口向南部的转移初步形成了大商业、大流通，大市场的格局。 开发商 规模体量 （M2） 租赁价格 （元/M2·天） 均价 （元/M2） 面积 （M2） 开间形式 幅射范围 租售率 经营业态 物业属性 武夷商城宁溧路与宏运大道交汇处 南京武夷房地产开发有限公司）宁溧路与宏运大道交汇处 在售项目情况: A、武夷商城项目地址：宁溧路与宏运大道交汇处南京武夷房地产开发有限公司分割面积: 190-250平方米（1＋2F）小高层住宅多层住宅）武夷商城地处江宁区岔路口板块的核心位置：宁溧路与城北路黄金交叉口。占地面积110亩，建筑总面积约19万平方米。武夷商城设有大型商场和中、小型店铺并配有地下停车场。武夷商城计划共分A、B、C三个组团开发，7公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黄金水道──长江，陆路运输纵横交错，开发区有宁溧公路、机场高速公路、将军路和宁丹公路四条通往市中心的快速通道；规划中的南京地铁一号线南延直达开发区，并设有4个站点。空运更为发达，华东地区较大的客货两用国际机场──南京禄口机场就在开发区南侧2.5公里处。 开发商 规模体量 （M2） 租赁价格 （元/M2·天） 均价 （元/M2） 面积 （M2） 开间形式 幅射范围 租售率 经营业态 物业属性 同曦 鸣城 江宁开发区胜太东路8号 南京同曦房地产开发有限公司 凤凰港 江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔 南京东方实华置业有限公司 在售及待推项目情况: A.凤凰港 项目地址：江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔南京东方实华置业有限公司物业类型：别墅、公寓、商业 商业类型：大型商场 项目概况： 南京东方实华置业有限公司开发的凤凰港位于江宁开发区百家湖畔，是属于商住综合项目，半年前就开始推广，招募共同开发的企业，一直到前段时间才刚刚开始施工。凤凰港项目集住宅、商场、休闲功能于一体。住宅部分包括别墅和公寓。价格暂未确定。江宁开发区胜太东路8号南京同曦房地产开发有限公司分割面积: 90 平方米（裙房1+2F） 销售均价: