房屋共有产权若干法律问题研究.pdfVIP

　中华文化论坛 　　2009 年 7月 　 房屋共有产权若干法律问题研究 杨陈慧 　　 摘〔要 〕　自上世纪 90年代中国房地产开始市场化进程以来 , 普通居民买卖房屋已经是 非常普遍的事情 。然而 , 在实际生活中 , 夫妻一方擅 自处分共有财产 , 产生的问题非常多 , 涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权 、共有财产的善意取得等多方面的问题 。本文通 过对几种疑难财产形态的分析 , 对家庭财产是否为共有作出认定以及就房屋共有产权出现的 几个常见问题进行分析 , 以明确各方权利义务 。全文主要分为三部分 : 第一 , 房屋共有产权 的种类和权利行使 ; 第二共有产权的认定问题 ; 第三 , 共有产权纠纷的处理 。 　　 关〔键词 〕　夫妻共有财产 ; 家事代理权 ; 效力待定 ; 无权处分 ; 善意取得 　　 “共有产权 ”是随着房改和房地产市场化的逐步深 人都不能擅自处分 , 否则这种处分的效力将处于待定的 入而产生的一个新概念 。一般来说 , 房屋产权可分为 状况 。如对共有房产 , 部分共有人主张按份共有 , 部分 “单独所有 ”或 “共有 ”两大类 。单独所有指房屋产权 共有人主张共同共有 , 如果共有人都不能提供足够的证 人单一 。而当房屋产权为两个或两个以上的产权人所共 据来证明各自的份额 , 则应当认定这种共有为共同共有 。 有时则属于共有房产 。如单一产权要变为共有产权 , 申 房屋共有产权权利行使是指房屋产权共有人依法拥 请人必须提供相应证明 , 办理相关手续后方可生效 。比 有房屋所有权 , 并对房屋行使 占有 、使用 、收益和处分 如 : 夫妻关系的 , 可以凭夫妻关系存续的证明 , 办理共 等权利 。房屋权属证书是权利人的惟一合法凭证 。与单 有权登记 , 取得共有权证 ; 而父母与子女只有通过赠与 独所有人不同的是 , 房屋产权共有人在对房屋进行处分 以后才能建立共有关系 , 办理共有权证 。针对房屋共有 行为时 , 必须得到其他共有人的同意 , 其行为才有效力 。 产权产生的相关 问题 , 我们主要从 以下几个方面进行 所以购买共有产权房屋如只有一人到场 : 须确定其他共 研讨 : 有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时 一 、房屋共有产权的种类和权利行使 才可以购买 。否则按 目前的法律规定签的买卖合同属效 “共有房产 ”按其形成时的情况不同 , 可分为按份 力待定合同 , 购买方有可能无法追究签约者的违约责任 , 共有和共同共有 。其中: 按份共有是指共有人各有明确 只能追究签约者的签约过失责任 。 的份额 , 他们应各自按 自己所有的份额享有权利并承担 二 、共有产权的认定问题 义务 。共有人都有权就其份额得到房产收益 , 也必须承 关于家庭财产是否共有的认定 , 婚姻法第十七条 、 担支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金等义务 。 第十九条 、婚姻法司法解释 (一 ) 第十九条 、司法解释 按份共有的共有人可以将 自己的份额分出或转让 , 但在 (二 ) 第十一条分别都分别对此作了相关规定 。但针对 出售时 , 其他共有人在同等条件下有优先购买权 。共同 实践中认定上存在的难点和误区 , 本文将就以下几种常 共有是指共有人对共有的房产不分份额 , 都享有平等的 见情况予以分析 。 权利并承担平等的义务 。比如配偶之间对房产的共有 , 1. 婚后购买的房屋是否均为共有财产 ? 除了双方另有约定者外 , 一般均为