别墅项目营销策划报告.pptVIP

销售体系——销售计划 销售阶段 销售目标 销售支持 05年10月—11玥 前期客户积累 临时售楼处及模型、折页、楼书等销售道具。 05年12月—06年3月 A1,A2完成销售 户外投放、关系营销、促销活动、A2区样板展示区、广播、网络、软文、低频次报纸及地产类杂志广告投放 06年4月—8月 B1,B2,B3完成销售90%以上 关系营销、现场活动、 A2区样板展示区、软文、高端媒体、网络、DM 销售体系——销售价格 根据对本案周边高档别墅项目的调查，加之对金融市场的分析，建议本案的销售均价为2000美元/建筑平米 。 销售体系——价格体系 定价原则 园区内价格定位应充分考虑产品各方面条件的差异化，考虑组团与组团、栋与栋之间的关系，根据中心湖面、组团花园、街巷花园、户型、私家花园、间距、景观、朝向、安全、噪音、车位等诸多因素制定分户价格。 影响价格分区的主要因素权重 内容 中心 湖面 组团中心花园 间距 私家 花园 户型 舒适度 周边物业状态 噪声 朝向 得分 权重 中心 湖面 1 1 1 1 1 1 1 7 0.19 组团中心花园 0 1 1 1 1 1 1 6 0.17 间距 0 1 1 1 0 1 1 5 0.14 私家 花园 0 0 1 1 0 1 1 4 0.11 户型 舒适度 0 0 1 1 0 1 1 4 0.11 周边物业状态 0 0 1 0 1 1 1 4 0.11 噪声 0 0 1 0 1 1 0 3 0.08 朝向 0 0 1 0 1 0 1 3 0.08 A—1：共9栋 A—2：共13栋 B—1：共9栋 B—3：共31栋 C—1：共14栋 C—2：共26栋 B—2：共14栋 D—1：共12栋 D—2：共26栋 D—3：共24栋 销售体系——区域划分 园区内影响价格的因素权重 区域 A区 B区 C区 D区 A1 A2 B1 B2 B3 C1 C2 D1 D2 D3 中心湖面 6 6.5 5 4.5 5 5 4 10 7 5.5 组团中心花园 7 7 7 7 10 10 7 7 10 7 间距 5 5 5 5 5 6 5 10 6 5 私家花园 5 5 5 6.5 7 7 6.5 10 7 6.5 户型舒适度 5 5 5 6 8 8 6 10 8 6 周边物业状态 7 9 7 7.5 9 9 8 10 10 8 噪声 9 8 9 6.5 8 8 7 10 8 5 朝向 10 10 10 10 7 8 10 6 7 10 加权分 6.42 6.66 6.23 6.27 7.29 7.41 6.27 9.07 7.82 6.39 加权系数 57.78 86.52 56.07 87.71 225.84 103.74 162.89 108.84 203.32 153.36 价格 1834 1901 1780 1790 2081 2117 1790 2591 2235 1826 影响各组团价格主要因素评分表 区域 栋数 面积（平米） 单价（美元） 销售额 A区 A—1 9 2679.75 1834 1227.3万美元 A—2 13 3870.75 1901 B区 B—1 9 2679.75 1780 3143.97万美元 B—2 14 4168.5 1790 B—3 31 9230.25 2081 C区 C—1 14 4168.5 2117 2268.2万美元 C—2 26 7741.5 1790 D区 D—1 12 3573 2591 3960.8万美元 D—2 26 7741.5 2235 D—3 24 7146 1826 合计 178 52999.5 2000 1.06亿美元 销售体系——价格体系 A—1：共9栋，均价1834美元 A—2：共13栋，均价1901美元 B—1：共9栋，均价1780美元 B—3：共31栋， 均价2081美元 C—1：共14栋， 均价2117美元 C—2：共26栋， 均价1790美元 B—2：共14栋， 均价1790美元 D—1：共12栋， 均价2591美元 D—2：共26栋， 均价2235美元 D—3：共24栋，均价1826美元 销售体系——销售策略 折扣 我们的买家均是各个行业较为成功的人士，他们有较强的“砍价心理”，为了满足买家心态，我们会提高报价，预留5至10个点的空间，由营销总监灵活掌控.有利于针对不同的单体客户的需求，给予适当的折扣以促进成交。 客户奖励机制等会员机制 对老客户带新客户购房制定完整的奖励机制。关系营销是本案销售推广的重中之重，在保养了老客户的同时又积累了大量新的意向客户，为项目注入了新鲜血液。 针对性的促销政策 针对不同的节日调整促销政策，例如：圣诞节、元旦、新年等。节日的促销活动是借助节