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四、日本的房地产证券化 土地信托 信托型抵押债权证券化 信托型项目融资证券化 土地信托 信托契约 租金 租赁 支付建造价款 建筑承揽契约 支付本息 借支 信托财产 信托收益分配 信托受益权 土地信托 土地所有人、信托人兼最初受益人 信托银行（受托人） 土地信托专帐 信托财产(土地) 信托财产(建筑物) 金融机关等 建设公司 承租人 管理公司 土地信托 日本的土地信托是指土地所有人（委托人）把土地交付给信托银行（受托人），而信托银行根据与土地所有人签订的信托契约的规定，全责进行土地的规划及开发利用工作，包括企划方案的拟订、调度开发及建造建筑物、完工后建筑物的有效运用和管理等，同时，信托银行将建筑物的运用收益扣除建筑物的建设和管理费用以及约定的信托报酬后，以信托受益的方式付给土地的所有人。 土地信托可简单分为出售型和租赁型土地信托，在日本土地信托实务中，有九成以上都属于租赁型土地信托。 信托型抵押债权证券化 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司，将其所持有的适合于信托的住宅贷款债权汇积成一定数额后，信托给信托银行。 在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。 3.信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其它有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书。 4.住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期限内归还本息的受益权(第一受益权)，由本人作为受益者保存受益权证书:在超过信托期后归还本金的受益权〔第二受益权)，则通过将受益证书卖给第三者的办法流通债权以便于受益者筹措资金。 把受益权一分为二是为了防止第二受益权者的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。 5.根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。 6.在一般情况下,债务人每月都支同等金额的利息，并偿少量本金(特别是贷款初期，在应偿还的本息中利息比较大)。受益者若通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。 7.信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之外，对第一受益人(住宅贷款债权人)支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。最后，信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书；对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。 信托型项目融资证券化 日本信托型房地产项目融资证券化的运行程序为： 房地产销售公司将投资标的—在建大楼的所有权以标准日元单位进行分割，并以共有权形式出让投资者。 投资者在接受标的物转让的同时，将标的物信托给信托银行，由此获得受益权证书。 信托银行再将标的物租赁给房地产公司，并由其转租给客户。 信托银行从房地产公司那里收取租金，扣除信托报酬后，每年给投资者支付两次报酬。 超过规定期限，比如10年期限的信托财产，信托银行即按市价将信托财产出售，并将收入分配给投资者。 房地产证券化专题 公共经济与管理学院 张学文 目录 一、房地产证券化内涵与外延 二、美国的房地产证券化 三、英国的房地产证券化 四、日本的房地产证券化 一、房地产证券化内涵与外延 房地产证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，它是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制。 房地产证券化有两种基本形态：一是房地产本身或所有权证券化（权益型），二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。其他则为二者的复合。 （一）权益型房地产证券化 权益型房地产证券化可以分为三种具体的形式： 项目融资证券化，它是以融资主体自身的资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其建成后的销售收益作担保而发行的证券。 房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式，将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固定的资本形态转化为具有流动性的资本有价证券。 房地产投资信托（REIT），它是一种大众化的投资工具，是由专门的投资机构投资于房地产，通过发行受益证券或入股凭证的方式，将分散的不等额资金汇集成基金，交由专家进行经营和管理，投资者按出资比例分享基金的增值收益。 （二）抵押权型房地产证券化 抵押权型房地产证券化是指以一级市场（发行市场）上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷款证券的结构性融资行为。 房地产抵押贷款证券化主要采取两种方法： 由二级抵押机构对房地产金融机构的住房抵押贷款项目进行“再贴现”，然后将此类贷款进行资产组合并发放有价证券，以“批发”的形式出售给机构投资者。 由“特定交易组织”（Special Purpose Vehicle，SPV）无追索权地购买房地产金融机构持有的住房抵押贷款，