沿海绿色集团项目目标决策报告项目策划报告.pptVIP

项目名称 规模（万平方米） 物业 类型 容积率 销售均价 占地 建筑面积 （元/M2） 奥运金版 11 40 高层 4 4500 SR新城 26 150 高层 6 4000 清华同方 4 23 高层 5 4300 亿丰广场 16 60 高层 4 4300 根据项目类比分析及未来发展策略，拟将其开盘价格定在4300，每批推盘加价为200-400，整体均价约4700 低开高走，将一期价格控制在类比项目的价格区间，吸引购房者的眼球，以低价格浅滩登陆，占有一定的市场份额，保证一期的销售进度，确保快速的资金回笼。 因一期为期房，相比其他周边竞品多数为现房，本案在价格上要有一定的优势，这样才能吸引一定的目标客户群，使他们达到高度认可，即使是期房，也宁可为之等待。 价格定位——主要竞品市场比较法 - 营销推广策略 品位 自由 效率 独立 按自己的方式来生活 独处的自我空间 确信不被侵犯的安全感 身心回归自然的轻松 个性得以张扬的畅快淋漓 摆脱依赖，过自己的生活 对自己的家庭的责任感 经济上自己自足的自豪感 犀利的眼光 生活艺术化 品位的载体是文化 对生态等新文明的由衷认知 崇尚便利生活 现代生活感的内在认同 效率化生活,以获私人时间 教育等配套的素质化要求 风尚品位 教育程度高，喜欢尝鲜 追求品位优雅的生活 买房最关注人文环境 旭日东升 年轻群体，收入不高 渴望自由独立的生活 大部分选择中小户型 主题形象定位——目标客户群价值点提炼 HONGKONG MORDEN LIFESTYLE 基于目标顾客的价值取向及本案所能提供的价值方案 为我们所传导的信息流就是： 旭日东升客户核心价值取向（独立、效率、自由） 地铁、CBD街区生活、开发商港资背景 CBD 新锐生活港派解决方案 这就是我们的主题定位诉求的信息流。 主题形象定位 销控策略 —— 一期 一期开盘 9月28日总销售额2.4亿 一期开盘条件：示范区整体完工，具备良好的展示效果,配合进行营销活动. 工程进度: 示范区完成,一期主体施工中,工地被妥善包隔. 第一批推盘（开盘）：住宅入市均价约4200元，总销售面积5.73万平米，总销售额2.4亿，07年底实现去化率65%，08年6月去化完毕。 一期B段推盘：2008年6月21日 总销售额1.92亿 一期B段开盘条件：一期A形成热销，基本去化完毕，并具有一定的展示效果. 一期B段推盘：一组团住宅入市均价约4400元，住宅总销售面积4.36万平米，总销售额1.92亿，至08年9月底实现去化率65%，08年底基本去化完毕。 项目总销售额约16亿 二期开盘：2008年10月1日 总销售额2.06亿 二期开盘条件：一期A与B段形成热销，去化70%以上，一期A段接近竣工，具有较强的展示效果. 二期开盘住宅入市均价约4600元，住宅总销售面积3.86万，总销售额1.78亿，商业销售面积2784平米，销售单价10000元，总销售额0.28亿。至08年底实现去化率65%，09年5月前基本去化完毕。 三期开盘： 2009年5月1日 总销售额9.7亿 三期开盘条件：一期A段已经入伙，B段接近竣工，具有社区氛围，二期形成热销，去化70%以上. 三期开盘住宅入市均价约4800元，住宅总销售面积13.87万平米，销售额6.66亿，地下可售停车3.4万平米，均价5500元，销售额1.87亿。北方部落商业1.17万，均价10000元，销售额1.17亿。至09年10月底实现去化率65%，2010年5月前去化完毕。 销控策略 —— 二期及三期 项目总销售额约16亿 黄色线条代表沿青年大街到本案的沈河、和平等区域客群，其交通动线以青年大街为主要通路，本案西侧的规划将成为主要看房动线； 橘色线条代表沿富民桥到本案的沈河、大东、东陵等区域客群，本案东侧的规划将成为主要看房动线，同时延214出行的沈河区居民也将沿此动线到本案。 示范区策划——人流来向分析 销售中心外部广场、停车区 销售中心形象墙 销售中心内部接待和洽谈区域 现场样板间位置，分别由90和120平米的两个主力户型组成． 现场销售中心接待到工地参观的人流动线． 现场与工地围档的包装 销售中心建在原4S店区域，与示范区联动 西向毗邻主干道和地铁口，人流车流主要途径该区域 由于先开发部分离主路口较远，在其位置处设置示范区展示性不强，因此设在售楼处后面作样板区，包括景观和样板间； 一期开发区域 售楼处 样板区 示范区策划——示范区位置分析 - 项目成本策略 项目成本及工程策略 项目成本单项策划 Thanx For Your Time! 2007.03 地处浑南中心，区域辐射范围广； 位处CBD,毗邻奥体,区域潜力巨大 周边路网发达，地铁即将开通 S 受到噪音影响； 居住氛围尚未形成,交通暂时不便 项目受70/90严格限制