香悦四季重建顺义地产价值体系营销方略研究1455499143.ppt

区域价值及突破策略研究 竞争形势及突破策略研究 宏观市场及突破策略研究 产品力：项目产品分析及定位 项目客户群定位 项目市场形象定位 营销力：项目营销策略及执行 整体营销策略 推广执行策略 销售执行策略 本次营销汇报方案架构 保障力：项目运营团队及资源 项目市场形象定位 “香悦四季”组团分案名建议： 畅春园：扣四季案名，显皇家贵气； 颐和园：夏宫，扣四季案名，显皇家贵气； 静宜园：香山赏秋，扣四季案名，显皇家贵气； 无冬园：扣四季案名，显收官霸气。 豪宅的第三种可能 别墅之外，洋房的1.5生活版本 华丽的自然，从容的奢适 区域价值及突破策略研究 竞争形势及突破策略研究 宏观市场及突破策略研究 产品力：项目产品分析及定位 项目客户群定位 项目市场形象定位 营销力：项目营销策略及执行 整体营销策略 推广执行策略 销售执行策略 本次营销汇报方案架构 保障力：项目运营团队及资源 产品力突破点：高品质、高附加值、高端形象、合理性价比 区域价值及突破策略研究 竞争形势及突破策略研究 宏观市场及突破策略研究 产品力：项目产品分析及定位 项目客户群定位 项目市场形象定位 营销力：项目营销策略及执行 整体营销策略 推广执行策略 销售执行策略 本次营销汇报方案架构 保障力：项目运营团队及资源 整体营销策略 前期资源引爆、后期客户深耕、形成良性循环 对于高端项目的营销而言，引爆第一批客户是重中之重。当前淡市的情况下，如何整合各方资源，达成项目的开盘热销，是营销的首要课题。达成开盘热销态势后，持续深度的客户关系管理可以带来项目的良好口碑和持续成交，形成销售的良性循环。 前期低调推广、开盘重量引爆、后期乘胜追击 当前相对淡市的市场情况下，不宜在项目客户积累量不足的情况下，盲目高举高打。在通过资源和精准渠道锁定了第一批客户，并形成开盘热销态势后，再进行大规模立体化的正面热销宣讲，将会使项目的营销和市场形象处于相对主动的局面。 资源 营销 介质营销 数据库营销 圈层营销 谍海营销 标靶 营销 感官 营销 事件 营销 体验 营销 病毒 营销 淡市营销的首选策略； 强产品力项目的优势营销选择； 启动和循环是关键； 体验和事件是核心； 整体营销策略——营销模型及执行 360 °营销永动模型第一步——资源营销：通过资源客户群启动项目的第一批客户 介质营销： 掌控有效达到各类高端人群的中间介质体，进而达到与高端目标客户群的有效沟通。 艺术品收藏与拍卖 顶级汽车、游艇 各类奢侈品品牌 高端教育机构 马球、潜水等奢侈运动 银行、证券公司 保险公司大额保单部 高端旅行社 整体营销策略——营销模型及执行 进而转向精准标靶营销 360 °营销永动模型第二步——标靶营销：通过资源客户过滤筛选得到精准的标靶客户并跟进 以资源营销代替高成 本的传统铺面营销 整体营销策略——营销模型及执行 360 °营销永动模型第三步——感官营销：通过“视觉”、“听觉”、“嗅觉”等深刻感染客户 项目低密豪宅风范的强效视觉传递 特殊营销道具带来的感观传播 从接电开始的听觉体验管理 整体营销策略——营销模型及执行 360 °营销永动模型第四步——体验营销：通过强力样板组团营造配合体验营销动线震撼客户 高硬件和服务品质的售楼处传递低密生活风情和高端生活品质 整体营销策略——营销模型及执行 通过园林景观的样板展示管理客户对未来生活的预期 360 °营销永动模型第四步——体验营销：通过强力样板组团营造配合体验营销动线震撼客户 整体营销策略——营销模型及执行 时装艺术节 红酒品鉴会 雪茄品鉴会 样板区绽放 老爷车车展 私人藏品展 跑车新品会 高尔夫名人赛 奢侈品发布 区域价值及突破策略研究 竞争形势及突破策略研究 宏观市场及突破策略研究 产品力：项目产品分析及定位 项目客户群定位 项目市场形象定位 营销力：项目营销策略及执行 整体营销策略 推广执行策略 销售执行策略 本次营销汇报方案架构 保障力：项目运营团队及资源 豪宅的第三种可能，北京首席1.5居所 准备期 持销期 开盘期 2009.4-2009.7 2009.8-2009.10 2009.11-2009.12 活动造势 客户回馈 持续强销 低调推广 主攻渠道 积累客户 高调面市 媒体组合 开盘强销 时间线 推广执行策略——推广阶段划分 推广执行策略——推广阶段执行 准备期：4月至7月 推广手段：区域户外、网络纸媒软文、行销陌拜、中原合景数据库短信、直投及电访； 推广主题：第三种可能，后星河湾和龙湖时代的地产先锋； 促销策略：业内联动、跨界营销联动现金奖励； 活动策略：异地合景客户北京看房团、中原资源客户专场推介会； 客户积累：A类客户500组。 推广执行策略——推广阶段执行 开盘期：8月至10月 推广手段：城区户