租屋的法律常识课程大纲.ppt

租屋的法律常識課程大綱 前言 例一 房屋改裝增修費用誰屬 例二 未成年人租屋之法律效力 例三 不定期租賃契約中止之法律效力 例四 中止定期租賃契約的法律效力 大學生找房子應注意之事項 例一 房屋改裝增修費用誰屬 張花生看中彰化縣大村鄉大學附近一棟透天厝要開早餐店，遂與房東取得協議雙方言明租金一個月一萬五千元，契約尚未訂定之前張花生急著趕快開張，徵得房東之同意在該房屋前院增建遮雨棚以增加營業面積，租賃契約定為一年，如無意外再續約，契約簽訂後因經營得法生意非常興隆，房東看在眼裡頗思收回自營，遂於契約到期後不再與張花生續約，張花生投資二十萬增建透明式遮雨棚加上購買設備總計投資五十萬，眼看回收無望，請問張花生有何權利可主張？ 解析 租賃期間簽訂一年，因是雙方同意毫無強行逼迫之下簽訂的，房東要收回房屋依現行法規定張花生也無權利可主張。 有關增建透明式遮雨棚部份，因是在房東同意之下增建，且增建後價值增加，依民法第431條規定可請求房東支付費用 如房東不知情或不同意之下增建，則不僅房東不用支付費用，張花生還要負回復原狀責任。 說明（一） 我國民法對弱勢者之承租人未設保障條文，僅於土地法第100條針對不定期限之租賃契約規定出租人除非有收回房屋自住或重新建築，或承租人有擅自轉租、積欠租金扣減押金後達兩個月以上、違反法令使用房屋、違反租賃契約、損害房屋或附著物不賠等之情形外，出租人不可擅自中止租賃契約。 說明（二） 對定期契約之承租人則未有任何保障之條文，以致承租人遭出租人不續約之案例屢見不鮮。 另土地法第97條租金規定，不得超過土地及建築物申報總額年息之10％之上限規定亦可視為對弱勢者之承租人保障之條文。 例二 未成年人租屋之法律效力 陳優生現年19歲係大學一年級學生，因學校之學生宿舍有限不得已在離學校不遠之處租屋居住，當陳生看中房屋繳了訂金一萬元之後，發覺房屋並不盡如意，經與房東數度商量要求退還訂金或扣減一部份皆為房東拒絕，請問陳生有何權利可主張。 解析（一） 依社會一般的通識訂金繳付後如不履約，訂金為對方沒收應無疑問 但陳生為未成年人，依民法第13條第2項規定7歲以上20歲未滿之人為限制行為能力人，限制行為能力人無法完全有效的行使法律行為，如要行使法律行為必須依民法第77條之規定於事前取得法定代理人之同意，或依民法第79條規定於事後取得法定代理人之承認，契約才能生效。 解析（二） 另有一說，謂依民法第84條規定，父母允許限制行為能力人獨立處理之財產，不用事先徵得法定代理人同意。因上大學之事係父母允許其子所為，舉凡租屋、購電腦、文具書籍等諸事皆已在許可範圍，故租屋之行為不用事先徵得法定代理人同意。 另房東亦可依民法82條規定在該法定代理人未承認前行使撤回權，但僅限於定契約時不知承租人未得允許之情況下才有撤回權。 解析（二） 另有一說，謂依民法第84條規定，父母允許限制行為能力人獨立處理之財產，不用事先徵得法定代理人同意。因上大學之事係父母允許其子所為，舉凡租屋、購電腦、文具書籍等諸事皆已在許可範圍，故租屋之行為不用事先徵得法定代理人同意。 另房東亦可依民法82條規定在該法定代理人未承認前行使撤回權，但僅限於定契約時不知承租人未得允許之情況下才有撤回權。 例三 不定期租賃契約中止之法律效力 張偉華自軍中退役後向其朋友林豪爽租屋居住，起先雙方依慣例簽訂一年為期之租賃契約，經五六年後房東表示不用換契約了，按照以前的慣例來即可，事經一年豈料林豪爽之妻因好賭成性賭輸之餘欲將出租給張偉華之房屋轉讓他人，遂要求張偉華搬家，張偉華孤苦無依又無處居住，請問張偉華有何法律上之權利可主張？又如出租人林豪爽夫妻未徵得承租人張偉華之同意，擅自將房屋賣給第三人林爽文，林爽文買受房屋後遂要求張偉華搬家，請問承租人張偉華有何法律上之權利可主張？ 解析（一） 依民法第451條規定出租人如租約到期，不為表示終止之意思，而默示承租人繼續使用收益，視為不定期租賃契約。 又依民法第422條規定，雙方如未簽訂書面契約僅以口頭契約方式表示，租賃期間如超過一年亦視為不定期租賃契約。 如屬不定期限之租賃契約各當事人得隨時中止，但有利於承租人之習慣者從其習慣；但當事人至少應於租期前一季通知對方。 解析（二） 本案依民法第451條規定屬不定期租賃契約，故出租人林豪爽無權要求承租人張偉華遷讓房屋。 再者依民法第425條規定出租人於租賃物交付後，承租人佔有中縱將其所有權讓與第三者，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。 解析（三） 但未經公證之不動產租賃契約其期限逾五年者、或未定期限者不適用買賣不破租賃之規定，以防止虛偽之租賃契約妨礙債權人之強制執行。 本案依上述買賣不破租賃原則之條文規定房屋買受人林爽文應繼受原出租人林豪爽與承租人張偉華簽訂之租賃契約，無權要求承租人張