第四章_土地使用权获取.pptVIP

第四章 房地产开发用地获取 4.1 我国现行土地制度 4.2 房地产开发用地的选择 4.3 房地产开发用地的取得 4.4 在建项目收购与项目公司入股 4.5 开发建设中的农地征用 4.6 房地产开发可接受的地价的测算 45.1 我国现行土地制度 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权 使用 收益 转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。 抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。 4.1.2 房地产开发用地 开发用地的必备条件 国有用地 根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发； 城市用地 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 4.1.2 房地产开发用地 开发用地的使用权 根据我国《房地产管理法》的规定： 对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。 4.2 房地产开发用地的选择 1. 地段影响因素分析 ◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。 ◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。 ◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等 ◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度 2.地段选择的原则 ◆选择最有升值潜力的土地进行投资 未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。 开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大 已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。 2.地段选择的原则 ◆总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。 2.地段选择的原则 ◆积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。 4.3 房地产开发用地的取得 方式 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权的基本方式有： 土地划拨 土地出让 土地转让 4.3.1 土地划拨 土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期 划拨土地范围 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地 4.3.2 土地使用权出让 出让 指国家或其代表（省、市、县土地管理部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让方式 招标、拍卖、挂牌 5.3.2 土地使用权出让 出让金 土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国家）凭借土地所有权取得的土地的经济利益。 构成： ①一定年限内地租； ②土地使用权出让前国家对土地的开发成本； ③征地拆迁补偿安置等费用。 1、招标出让 招标出让 在指定的期限内，符合条件的单