论“住改商”与未经利害关系业主同意的救济方法.docVIP

论“住改商”与未经利害关系业主同意的救济方法 关键词： 区分所有建筑物 住改商 相邻关系 利害关系业主 救济 　　内容提要： “住改商”应当经全体利害关系业主同意，并且同意的方式应采用明示的方法。未经利害关系业主同意的“住改商”，利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权。将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房(“住改商”)，除应遵守法律、法规以及管理规约外，另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意。由于“住改商”属于区分所有建筑物的相邻关系范畴，利害关系业主应当按照相邻关系进行判断，超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主，本栋建筑物内的业主属于利害关系业主，其他业主主张利害关系的则需要举证证明。 　　我国《物权法》对此进行了原则上的禁止，第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”物权法的这一规定表明，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，应当经有利害关系的业主同意。因而，对于“经有利害关系的业主同意”的理解成为“住改商”问题的关键，其中涉及以下几个问题：一是，利害关系业主应当如何判断。二是，应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意。三是，如果未经利害关系业主同意，法律后果如何。近期公布并生效的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这些问题进行了规定，对于司法实践具有重要的指导意义，但是从理论的角度对于“住改商”中的利害关系业主同意进行深入分析，仍然必要，本文结合司法解释的规定展开具体分析。 区分所有建筑物“住改商”就是将区分所有建筑物中的某专有部分由住宅改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，是得到一致肯认的通行观点，专有部分的用途由规划法事先确定，不得随意更改，将专有部分的用途从住宅改变为经营性用房会影响其他业主的居住环境和品质，因此日本、瑞士、俄罗斯和我国台湾地区或者间接或者直接禁止“住改商”[1]。 　　一、“住改商”的性质 　　“住改商”的性质对于利害关系业主相关问题的理解具有重要意义，尤其是对于应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意的判断会产生直接影响，因此首先对于“住改商”的性质进行分析。 　　建筑物区分所有权是一复合的所有权，包括专有权、共有权和管理权，而建筑物区分所有权表现出的法律关系则更加复杂，一般认为，体现为三种具体的法律关系，这就是相邻关系、共有关系和团体关系[2]。相邻关系，是指各区分所有权人因其专有部分相互间形成权利的延伸和限制的关系。一个业主对特定的专有部分与相邻的其他业主的专有部分，必存在相互间的相邻关系。而且建筑物区分所有是一个立体相邻关系，其上下左右前后都可能构成相邻，较一般的相邻关系远为复杂。共有关系，是指区分所有权人对于建筑物大门、楼梯、走廊和屋顶等部分共有之权利义务关系。建筑物区分所有之共有关系因其使用上与性质上的不可分割，与一般共有有所不同，且应永远保持该共有状态。团体关系，是指全体业主作为一个整体，形成一个团体，这就是业主大会，业主大会的各个成员就是业主，就是共同管理权的基础[3]。 　　考查“住改商”问题的性质也就是要看一下它是属于建筑物区分所有权中的相邻关系，共有关系，还是团体关系，笔者认为，“住改商”属于相邻关系，理由如下： 　　第一，“住改商”不属于共有关系。共有关系所针对的是建筑物区分所有的共有部分，而“住改商”的问题涉及的是业主对于自己专有部分的使用，与共有部分无关，因而很明显地不属于共有关系。 　　第二，“住改商”也不属于团体关系。在团体关系中，全体业主通过组成业主大会行使表决权对于共同事项进行管理，并有义务遵守业主大会的决定。判断“住改商”是否属于团体关系也就是判断它是否属于业主大会的管理范畴，我国《物权法》第76条对于需要由业主共同决定的事项进行了明确规定，其第1款规定：“下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 　　区分所有权人对于区分所有建筑物专有部分于法律限制范围内，得自由使用、收益、处分并排除他人干涉。但是，由于区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接，彼此之间在使用方面紧密结合，形成一密切的立体相邻关系，因此区分所有权人对于专有部分行使权利不得侵害其他专有部分或者共有部分，而且为了自己专有部分的功能的正常发挥，可以对其他专有部分在一定范围内行使请求权，例如一楼天花板漏水，非经二楼地板着手