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社会科学 2008年第 1l期 杨 峰：宏观调控视角下我国土地储备法律制度 的完善 宏观调控视角下我国土地储备法律制度的完善* 杨 峰 摘 要 ：世界各 国的土地储备制度主要有以下几种类型：土地银行制度、土地优先 购买权制度 、土地规划制度、土地征用制度。土地储备制度于20世 纪90年代从香港地 区引进 以后 ，已成为我国许多地方政府调控土地市场的重要手段 。但是 目前我国土地储 备制度存在诸多问题 ：土地储备法律很不完善；土地储备 中的一些基本制度欠缺 。因 此，应 当借鉴国外和相关地区的经验来完善我国的土地储备法律制度。 关键词：土地储备 ；土地银行 ；优先购买权 ；土地规划 ；宏观调控 中图分类号 ：D912．3 文献标识码：A 文章编号 ：0257．5833(2008)11-0093．07 作者简介 ：杨 峰，江西财经大学法学院副教授 ，法学博士 (江西 南 昌 330013) 随着经济的飞速发展，人们对土地资源的需求不断扩大，而土地资源属于稀缺资源 ，为了解 决对土地 日益增长的需求与土地 日渐减少的矛盾 ，国家必须对土地资源进行宏观调控。特别是近 几年来 ，在城市化快速推进过程中，由于城市用地的压力大 ，地价上涨过快 ，城市中对土地进行 调控显得更加迫切 ，加强对房地产市场的宏观调控 ，抑制过高的价格上涨幅度 ，这已是中央和各 级政府迫在眉睫的任务。但是对于房地产市场的宏观调控是一个系统工程 ，需要从不同的角度和 方面协调进行。土地储备制度于 20世纪9O年代从香港引进 以后 ，当前大部分省市相继采用该制 度对土地资源进行运作，目前土地储备制度 已成为我国许多地方政府调控土地市场的重要手段 。 通过土地储备制度 ，我们把暂时不用的、结构不合理 的土地收回到政府手中，再根据市场变化与 用地的需求情况，有计划地把储备地释放出去，就能够对市场进行有效的控制。土地储备制度 的 实施能够加强土地的宏观管理 ，进一步完善城市房地产市场、更好实施城市总体规划的需要 ，保 障公共投入带来 的土地增值收益掌握在政府手中，建立综合平衡的土地开发模式 。本文将 比较分 析荷兰、法 国、美国和英国等国家的土地储备制度 ，剖析我国土地储备制度现存 的缺陷，提出完 善我国土地储备制度的建议。 一 一 、 世界主要国家土地储备制度比较 土地储备 ，是指土地储备机构通过收回、收购、置换 、征收 (用)等各种方法取得大规模的 土地，并进行储存 ，待开发整理后在适当的时机 以一定的方式释出，以供应和调控城市各类建设 用地需求等一系列行为的总称。土地储备制度最早起源于 1896年的荷兰。20世纪初，瑞典也实 行 了土地储备制度 ，随后 ，匈牙利 、比利时、丹麦、芬兰、法国、英国、挪威、西班牙、德国和 收稿 日期 ：2008．0825 * 本文系江西省高校人文社科研究项 目 “土地储备法律问题研究”(项 目编号：FX0807)的阶段性成果。 93 社会科学 2ff08年第 11期 杨 峰：宏观调控视角下我国土地储备法律制度 的完善 瑞士等国相继实行。此外 ，加拿大、澳大利亚 、波多黎各和我国香港也实行 了该制度①。但是综 观世界各 国的土地储备制度 (或类似于土地储备制度)主要有以下几种类型：第一种是土地银行 制度 ，以荷兰为典型 ；第二种是土地优先购买权制度 ，以法 国为典型；第三种是土地规划制度， 以美国和英国为典型；第 四种是土地征用制度 ，是世界上大多数 国家采取的一种制度 。 1．以荷兰为代表的土地银行制度 荷兰的土地储备制度于 1896年从阿姆斯特丹开始。当时荷兰的主要城市正处于高速发展阶 段 ，解决城市住房是土地储备制度产生的根本原因。荷兰是一个低洼国家 ，土地需要经过前期填 土和修建排水设施等一些投资巨大的整理工程才能再利用。而私人部 门对这种项 目缺乏投资兴 趣 ，也无力独立承担这种项 目的开发 。因此 ，为了提供充足的住房和基础设施以适应城市人 口发 展 ，由政府收购土地进行开发是满足城市