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供给冲击下的制度变革 ——2013年房地产行业投资策略 广发证券发展研究中心 房地产行业 万知 2012年12月 目录 －供给冲击致房价持续上涨 －房地产投资见底，调控有底气 －需开启土地制度变革 －投资仍以业绩为王 供给冲击致房价持续上涨 需求稳定，长期供给缺口明显 土地供给难以跟上需求释放脚步 2013年库存下降周期，迎供给短缺两年高峰 历史持续最长的新开工、土地购置下降周期 第一次，2004年初至2005年初，2005年房价大涨 第二次，2008年初至2009年初，2009年房价大涨 第三次，2010年6月至2012年8月，重蹈覆辙？？ 一线城市尤为突出 一线城市尤为突出 全国未开发土地储备不足一年消化 供给冲击时间长、力度大，房价将涨 • 长达2年的供给冲击是行业近10年持续时间最长的一次 • 一线城市供给问题尤为突出，二三线城市相对较好。 • 这不是阶段性问题，是行业长期存在的土地供应不足所致 ，只是2013年开始供需矛盾比以往更为强烈，且短期只能 通过抑制需求来控制。 房地产投资见底，调控有底气 房地产投资已经见底 • 需求稳定，库存下降 • 企业挺过寒冬，资金面持续好转 • 企业逐渐开始补库存 • 房地产投资已见底，预计2013年在20%左右 销售稳定，企业资金面持续转好 销售稳定，企业资金面持续转好 龙头企业加大拿地力度 2013年房地产投资微弱回升至19.7% 限购限贷持续，部分城市会有更严厉政策 • 房价上涨压力将持续上升，限购限贷必须持续 • 部分城市限购限贷下房价仍将较快上涨，会有更为严厉政 策出台 • 打击投资，交易税、房产税 • 但这些都指标不治本 需开启土地制度变革 2004年“8.31”大限后土地供给基本无增长 建设用地来源高度依赖于耕地 • 每年有20多亿平方米（300万亩）耕地转为建设用地 • 新增建设用地40%以上来源于耕地 农用地占比建设用地 耕地占比农用地 耕地占比建设用地 2010年 69.70% 62.75% 43.74% 2011年 67.11% 61.63% 41.36% 集约利用宅基地，促进城镇化 • 耕地有18亿亩红线，以耕地补建设用地不可持续 • 宅基地利用率低，大量流出劳动力，空置面积大（仅外出 务工导致空置预计超过70亿平方米） • 集约利用可整理出大量可建设用地 • 预计未来宅基地流转限制将逐步放开，成为未来土地供应 的主力。 • 促进劳动力流动，提高农民土地收益分配比例，加速城镇 化 新型城镇化的未来主要在中心城市郊区化 • 城镇化以产业为先导，城镇化以有工业基础区域为中心， 逐步外扩 • 我国人口的城市聚集度仍非常低，三大都市圈占全国人口 仍较少 • 大力发展服务业，解决就业问题 • 新型城镇化可能会在一些省会城市试点 估值扩张机会难觅，投资仍以业绩为王 估值扩张机会难觅 • 政策压制下，行业整体从销量到销售额都已难有大起伏 • 预计2013年销量、销售额同比增长4.3%、8.6% 业绩为王 • 毛利率趋于下降，牺牲利润获得快周转是大势所趋 • 集中度大幅提高，少数企业依靠规模取胜，仍然获得成长 • 龙头推荐——万科、保利地产 • 确定性成长股推荐——阳光城、华夏幸福 • 城镇化主题——华夏幸福、苏宁环球 广发证券发展研究中心 Thanks! 识 别 风 险，发 现 价 值 Identify Risks,Discover Value 谢谢聆听 万知